Железобетонная гарантия. Условия покупки квартиры в трех жилых комплексах Киева, претендующих на звание «элитные»

«Паркове місто»,
Киев

Год назад на месте теплиц «Троянда» выросла стройка, причем такого размаха, которого столица еще не видала: будущий жилой комплекс «Паркове місто» займет более 17 га. Застройщик, компания «К.А.Н. девелопмент», уже на первой стадии строительства привел в порядок дендрологический парк «Кристерова горка» и несколько озер, которые согласно плану застройки будут сохранены. Над стройкой проходит высоковольтная линия электропередач, которую к моменту окончания строительства всего комплекса перенесут под землю по ул. Вышгородской, за счет чего расширят и саму улицу. Правда, уменьшится ли от этого вредное влияние линии — никто толком объяснить не может.

Подход к строительству у «К.А.Н. девелопмент» нестандартный для украинского застройщика: компания самостоятельно привлекает деньги на строительство очереди и только после начинает продавать квартиры. Такой вариант финансирования понижает риски покупателей, но повышает стоимость жилья — не нуждаясь срочно в дополнительных средствах, компания может позволить себе подождать, когда все квартиры найдут своих покупателей. И именно поэтому в августе цены повысились на 5% (в то время как весь рынок падал). Кредитующим банком по строительству жилищного комплекса выступает банк «Надра»: срок кредитования — до 30 лет, процентная ставка: от 13,69% -в долларах США и от 17,79% -в гривне (по данным на конец июля 2008 года). Первый минимальный взнос — 15%.

ЭКС­ПЕР­ТИ­ЗА

МНЕНИЕ ОЦЕНЩИКА

Ирина БЛИЗНЮКОВА,
зам. генерального директора оценочной компании «MaximaCapital»

— Жилищно-административный комплекс с развитой инфраструктурой расположен в Подольском районе столицы, на пересечении двух транспортных артерий городского значения — проспекта Правды и улицы Вышгородской.

Очень удачным решением застройщика является использование существующего ландшафтного парка памятника природы «Кристерова горка» с системой лесных прудов и соединяющих их каналов. А качественные архитектурно-планировочные решения (широкий выбор площадей, удобные планировки, открытые террасы) воплотят в жизнь мечты жителей мегаполиса.

Хорошая транспортная развязка, а к моменту окончания строительства планируется к сдаче еще и станция метрополитена. Сдача первой очереди жилого комплекса в эксплуатацию запланирована на 4 квартал 2009 года.

Продается жилая площадь «Паркового міста» от 11 тыс. до 13 тыс. грн за кв. м. Цена до 12 тыс. грн, на мой взгляд, достаточно адекватна, 13 тыс. грн, пожалуй, предельна на сегодня, но, учитывая преимущества комплекса, будет осилена покупателями.

МНЕНИЕ ЮРИСТА

Виктор ГЕНИН,
руководитель инвестиционного департамента юридической компании «Руслан»

— Схема инвестирования предполагает приобретение именных целевых облигаций. Эмиссии облигаций компании Агрофирма «Троянда» присвоен долгосрочный кредитный рейтинг спекулятивного уровня «uaВ», что характеризует низкую кредитоспособность по сравнению с другими украинскими заемщиками или долговыми инструментами. Очень высокая зависимость уровня кредитоспособности от влияния неблагоприятных коммерческих, финансовых и экономических условий. Так как облигации целевые, эмитент не погашает деньгами облигации инвестора в случае отказа от инвестирования либо нарушения графика выплат, т.е. инвестор не может вернуть вложенные средства никаким иным способом, кроме продажи облигаций другому инвестору.

Срок обращения облигаций определен до 1 декабря 2009 года. При затягивании строительства, что вполне возможно по самым разнообразным причинам, после окончания срока обращения облигаций застройщик уже не обязан погашать их квадратными метрами, он может предложить инвестору денежную компенсацию — в размере номинальной стоимости облигаций, а не реальной стоимости квадратного метра.

Нажмите, чтобы увеличить

«PecherSKY»,
Киев, ул. С.Струтинского, 2

Начало строительства «PecherSKY» ведется с 1 кв. 2008 года, окончание планируется на 2-3 кв. 2010 года. Кредитует покупку квартир «Укрсоцбанк».

«Престижность», «элитность» и прочие статусные характеристики отражают позиционирование нового жилого комплекса «PecherSKY». Что в стиле самого застройщика, компании «KDD Group», известные объекты которого — один из первых жилых комплексов элит-класса «Дипломат-холл». Стоимость квадратного метра — вот главный фильтр, который гарантирует жителям «PecherSKY» не только живописный вид со склонов Днепра, но и элитных соседей. Площадка, на которой будет возведен «PecherSKY», довольно сложная для освоения, поскольку расположена на крутом берегу. Еще одна сложность, но уже для будущих жителей комплекса — парковка, машиномест в которой явно меньше, чем требуется. Вот вам и элитность: придется искать гараж в соседних дворах Печерска или ежедневно колесить по живописной округе в поисках места для ночевки своему железному коню.

По состоянию на 1 августа 2008 года к продаже были выставлены только первые 9 этажей.

ЭКС­ПЕР­ТИ­ЗА

МНЕНИЕ ОЦЕНЩИКА

Вячеслав СТАДНИК,
генеральный директор оценочной компании «MaximaCapital»

— Центральный и престижный район, хорошая транспортная развязка (правый берег в неоспоримом преимуществе), за исключением часа пик — из-за недостаточной пропускной способность моста Патона бульвар Дружбы Народов бывает сильно перегружен. Магистраль городского значения является источником повышенного уровня шума. В пешеходной доступности — станция метро «Дружбы Народов».

Комплекс «PecherSKY» предлагает хорошие инженерные решения жилья, отличный дизайн (выбор квартир, пентхаусы, двухуровневые апартаменты, апартаменты с открытыми террасами). Достаточно заманчивой является панорама на Днепр, Лавру и центральный Ботанический сад, которая откроется жителям комплекса с верхних этажей и пешеходная доступность этих парков.

Относительно инфраструктуры: хороший баланс коммерческих и офисных площадей, учреждений здравоохранения и образования. Не хватает лишь дошкольных учреждений и паркингов. Комплекс предполагает 262 машиноместа и, боюсь, гостевая стоянка на 37 мест не удовлетворит потребности 4 700 кв. м, запланированных офисных площадей. Предложения за кв. м в «PecherSKY » стартуют от 3 400 евро (эквивалент 25 875 грн.). На наш взгляд, достаточно дорого. Оптимальная цена за кв. м по данному объекту — до 3 100 евро, поэтому ажиотажная привлекательность комплекса под вопросом.

МНЕНИЕ ЮРИСТА

Виктор ГЕНИН,
руководитель инвестиционного департамента юридической компании «Руслан»

— Особо хочется отметить очень качественный уровень подготовки документов по этому объекту. В договорах очень детально и подробно прописаны все возможные и невозможные условия и ситуации, которые могут возникнуть во взаимоотношениях субъектов договорных отношений, не допускающие разночтения.

Предлагаемая инвестиционная схема использует простые именные целевые облигации, эмитированные ООО «Интеграл-Холдинг». Собственно эмитент и является застройщиком жилого комплекса. Эмиссии присвоен долгосрочный кредитный рейтинг «uaBBB», что определяет достаточную кредитоспособность по сравнению с другими украинскими заемщиками или долговыми инструментами. В данном случае уровень кредитоспособности зависит от влияния неблагоприятных коммерческих, финансовых условий.

В договоре явно указаны все субъекты отношений, а также исчерпывающие параметры объекта инвестирования, включая используемые для строительства материалы и устанавливаемое оборудование.

Хочется обратить внимание на то, что в случае необходимости перепланировки помещения или изменения архитектурного решения придется столкнуться с серьезными проблемами, так как данный комплекс позиционируется как произведение архитектуры, что защищается соответствующими законами.

Нажмите, чтобы увеличить

«Петропавловский»,
с. Петропавловская Борщаговка

Комплекс «Петропавловский» расположен в 2 км от Большой Кольцевой дороги. Комплекс спроектирован на единой территории 2,3 га. Изначально было принято решение, отказаться от строительства отдельно стоящих коттеджей и совместить в жилом комплексе качества коттеджа и большого дома с единой инфраструктурой: коммуникации, жилищно-эксплуатационная служба, сервисная служба и охрана. Именно это может характеризовать жилье в комплексе, как жилье высокого уровня.

Кредитует покупку квартир БТА-Банк. По состоянию на первое августа, кредит выдавался только в гривне максимум на 20 лет, с процентной ставкой в 25%. Правда, в банке нас заверили, что в ближайшее время процент по кредиту может упасть на 2%. Важное условие — первый взнос в 30% от стоимости квартиры должен быть осуществлен до кредитного комитета, т.е. до того, как будет принято решение, выдавать вам кредит или нет.

ЭКС­ПЕР­ТИ­ЗА

МНЕНИЕ ОЦЕНЩИКА

Ирина БЛИЗНЮКОВА,
зам. генерального директора оценочной компании «MaximaCapital»

— Комплекс «Петропавловский» предлагает современные инженерные решения жилья (автономная система отопления и подогрева воды, своя трансформаторная подстанция, подвод телефонных, телевизионных и Интернет-линий). Транспортная доступность ввиду перегруженной объездной дороги, отсутствия метро, удовлетворительная.

В комплексе планируется минимальная инфраструктура: аптека, стоматкабинет, прачечная, магазин, фитнес-клуб, сауна с бассейном и Интернет-кафе. Это плюс, поскольку существующая в районе инфраструктура — желает лучшего. Сдача планируется на конец 2010 года.

Усредненная стоимость продажи новых квартир в «Петропавловском» составляет 8 500 — 8 800 грн/кв. м. А на момент сдачи в эксплуатацию жилищного комплекса, по прогнозу застройщика, цена возрастет до 10 000–11 500 грн/кв. м.

На мой взгляд, цена завышена. При вложении на депозит 8 800 грн. к 2010 году можно получить около 12 тыс. грн без рисков, связанных со строительным рынком.

МНЕНИЕ ЮРИСТА

Виктор ГЕНИН,
руководитель инвестиционного департамента юридической компании «Руслан»

— В данном случае используется схема с участием в фонде финансирования строительства типа А. Управителем фонда является БТА-Банк. Данные о застройщике и информация об объекте инвестирования отсутствуют.

Первый взнос составляет 30% от стоимости квартиры или 25% от стоимости паркоместа, при этом за доверителем закрепляется соответствующее количество условных единиц объекта. Цена 1 кв. м фиксируется и сохраняется неизменной в случае, если доверитель своевременно передает средства управителю за текущий этап строительства.

В случае отказа от инвестирования средства возвращаются доверителю из расчета закрепленных за ним единиц инвестирования (квадратных метров) умноженных на текущую стоимость квадратного метра. Однако, в случае расторжения договора по инициативе доверителя, его штраф составит 8% от суммы возвращаемых ему денег. Кроме того, доверителю придется заплатить вознаграждение управителю в размере 2,5 % от внесенных денег.

Ввод в эксплуатацию и оформление права собственности на жилье возложено на застройщика, а на нежилые помещения — на доверителя. Это общепринятая схема практически во всех инвестиционных проектах, так как застройщик чаще всего не знает, каким будет функциональное назначение нежилого помещения.

Нажмите, чтобы увеличить

Нажмите, чтобы увеличить