Короли высоток. Кто диктует цены на рынке строительства жилья?

— Одна из причин завышенных цен на жилье — монополизация рынка. Вы согласны, что рынок строительства жилья по большому счету делят между собой 2-3 компании?
— Антимонопольный комитет в четырех регионах (Одесса, Винница, Донецк, Киев) исследовал рынок в целом, выделяя несколько составляющих: выделение земли, сметная документация, привлечение средств, собственно строительство дома, оформление и продажа жилья. Мы не определили монополистов на рынке жилья.
Монополист определяется по двум показателям: структурным и поведенческим. Если компания занимает больше 35% рынка, то может рассматриваться как монополист. Но в то же время если она докажет, что конкурирует с другими (а строительных компаний у нас достаточно много), то это может быть доказательством обратного.
— То есть вы хотите сказать, что в этих городах, где самые большие объемы строительства нового жилья и самые высокие цены, компаний-монополистов нет?
— По нашим данным — нет. Но это не означает, что ситуация не может измениться сегодня или завтра.
— На сегодняшний день только в Киеве в строительстве жилья участвует 81 компания. По данным АМКУ, каким компаниям принадлежит наибольшая доля рынка?
— Думаю, «Киевгорстрою». Если говорить только о Киеве, то еще несколько компаний занимают весомую долю рынка — «Познякижилстрой», «ТММ», «XXI век»…
В тоже время есть регионы, например, Кировоград, где строится всего-то 2 — 3 дома и одной компанией. Но вряд ли это назовешь монополизацией.
Могу сказать, что желание строить в Киеве есть у многих. Но вот система выделения земельных участков и система согласования проектов такова, что только сильный застройщик, обладающий своими ходами в коридорах власти, способен соблюсти все технические условия для получения конкретного участка земли для строительства. Например, отчисления застройщика киевским властям составляют 36,5 — 49% от стоимости строительства дома, а это, в свою очередь, исчисляет удельный вес в цене жилья. Непонятно, откуда берется такая сумма? Вот это уже вызов рынку. Такое положение дел приводит к тому, что в Киеве работает намного меньше компаний, чем могло бы.
Могу с вами согласиться, что конкуренция на рынке строительства жилья в столице существенно ограничена и где-то имеет признаки структурной монополии. Но до сих пор в АМКУ не поступала ни одна жалоба от застройщика на неравные условия на рынке. Как и нет заявителя со стороны застройщика, который бы обратился к нам с жалобой, например, что его заставили отчислить властям максимум, а другую компанию — минимум по заявленному прейскуранту обязательных платежей.
— Но та же киевская компания «Киевгорстрой» в прошлом году построила 50% жилья в Киеве и 30% — в других городах страны. Разве она не монополист?
— Эта компания выступает участником эксперимента, который определен Верховной Радой. В холдинге есть свой банк, кредитующий покупку квартир, была введена и своя денежная единица — «один». И если «один» уже отменен, а эксперимент по-прежнему существует.

Если останется 5 — 6 компаний, будет плохо не только для рынка, но и для конечного потребителя: роста цен в этом случае не миновать

— Что по силам Антимонопольному комитету в такой ситуации?
— Во-первых, нужно работать с органами местной власти, которые нарушают механизмы выделения участков под строительство, тем самым, создавая условия к искажению конкуренции. Скажем, почему нет на рынке турецких строительных компаний или других иностранных? Мы будем активно также работать в регионах с БТИ, чтобы их услуги были прозрачны по механизму проведения и понятны по стоимости. БТИ выступает монополистом при оформлении жилья во всех регионах. Непонятно, как формируется цена на их услуги, не ясно, почему такие длительные сроки оформления документов.
Мы также будем активно исследовать рынок строительных материалов, где есть региональная и общегосударственная монополия. АМКУ также не удовлетворен и тем, что нет четкой нормативной базы, регламентирующих деятельность риелтеров. Ведь в условиях роста цен на жилье не меняется их ставка: почему именно 3 — 5%? Притом, что цена на жилье растет, ставка остается, и это уже совсем не те деньги, что были несколько лет назад.
Думаю, интересный вопрос — согласованность действий страховых компаний и банков при выдаче кредитов на жилье. К сожалению, к нам не идут заявители — страховщики, которым, быть может, банк отказал в возможности предоставления услуги. Есть информация, что банк без какого-либо конкурса выбирает 2 — 3 компании, и клиентам навязываются именно эти страховые компании. Также у нас нет заявителей от самих страховых компаний, которые были выбраны банком на таких непрозрачных условиях. И это несмотря на то, что у нас есть норма закона, которая освобождает от ответственности компанию, которая сообщила в органы АМКУ о своем участии в антиконкурентных согласованных действиях, но не предприняла реальных шагов по их осуществлению.
— Достаточно весомая составляющая в цене квартиры в новом доме — стоимость стройматериалов. Насколько адекватна конкуренция на этом рынке, выявил ли АМКУ монополистов в производстве бетона, кирпича и пр.?
— АМКУ в частности расследовал, является ли монополистом на рынке флоат-стекла завод «Пролетарий». Раньше этот завод занимал 70% рынка, сейчас же менее 35%, так как на рынке есть и турецкие, и китайские компании-производители. Утверждать, что на общегосударственном рынке завод является монополистом, мы не можем. Обратили внимание и на рынок гипсокартона, где есть признаки монополизации, но не в целом по Украине, а в отдельных регионах. Приходилось некоторые компании штрафовать, чтобы они приводили цену соответственно нормам. Если помните, в прошлом году был резкий скачок цены на гипсокартон, а потом цена снизилась. Гипсокартон год назад улетал, как горячие пирожки, — был повышенный спрос на стройматериалы, а нынче склады компаний-производителей забиты.
Сейчас мы активно работаем на рынке арматуры — известная проблема строителей, так как арматура занимает до 40% стоимости в строительстве. Это самое дорогое в строительстве жилья. Цена на арматуру во всем мире стремительно растет, а рынок становится все более открытым. 90% внутреннего рынка имеет комбинат «АрселорМиттал Кривой Рог», а оставшиеся 10% — «Макеевский металлургический завод». И эти два производителя могут диктовать цену на арматуру. В ближайшее время мы закончим расследования и сможем дать ответ, есть ли необоснованное завышение цены на арматуру со стороны производителей на нашем рынке или нет.
— Можно ли говорить, что цены упадут, если не будет на рынке строительства монополии?
— На любом рынке действует баланс спроса и предложения. И этого баланса нам не достичь в обозримом будущем. У нас спрос неудовлетворен, и еще долго ситуация не изменится — нет попросту финансовых ресурсов. И еще такой фактор, как неразвитость рынка финансовых услуг, превращает недвижимость в один из немногих способов сохранения средства.
— Многие говорят о не кризисе на рынке жилья. Как вы расцениваете прогнозы обвала цен на 30 — 50%?
— Не миновать кризиса на рынке загородной недвижимости, со стопроцентной уверенностью можно прогнозировать спад цен на загородные дома. Есть оценка специалистов, например, что на рынке загородного жилья люди могут купить лишь 20% от всего предложения. Это касается как коттеджных городков, так и домов индивидуальной застройки. Что касается жилья в городах, то, как бы нам не хотелось, чтобы цены упали, они все равно обречены на рост — достаточно высокий уровень спроса на квартиры. Если ситуация на рынке будет оставаться такой, как сегодня, рынок ждет стагнация, а потом — незначительное колебание цен. Если государство не создаст условий для прозрачности рынка, с него уйдут мелкие компании. Вследствие чего, крупные застройщики займут монопольное положение. Если останется 5 — 6 компаний, будет плохо не только для рынка, но и для конечного потребителя: роста цен в этом случае не миновать. В тоже время, возможно создать условия для нормального функционирования рынка строительства жилья, прозрачных условий для всех его участников, как следствие развитие этого рынка в условиях здоровой конкуренции. В этом случае мы можем иметь обоснованную цену на квадратный метр и хорошую перспективу развития рынка ипотечного кредитования.