Как спекулировать на земле

Наталья Гамоля, "Личный счет"

— Золотое время с точки зрения вложения было в 2001-2002 годах. Сейчас я назвал бы время серебряным, когда нужно задумываться, что покупать и зачем. Земля действительно является товаром номер один, приносящим значительный доход, хотя, как и у любого продукта, у нее есть свои недостатки.

При спекуляциях всегда существуют риски. По большому счету передать «квача» можно только людям, знающим, что они будут делать с этим участком как конечные потребители. Инвестор четко знает ответ на этот вопрос. Вы можете попасть в ситуацию, когда купили у спекулянта, который тоже приобрел землю у перекупщика. И как только эстафета закончится, возникнет проблема: «А спекулировать ли дальше?» То есть будет такая же ситуация, как сейчас на рынке квартир.

Спрос на рынке земли создает конечный потребитель, поэтому необходимо понимать, о каких участках идет речь, обращать внимание на их целевое назначение. На участки для строительства индивидуальных домов, будь то Киев или область, спрос очень высокий. Если покупатель находит то, что ему нравится, то заплатит любые деньги. Сейчас на рынке главным является продавец — он контролирует ситуацию и диктует условия.

— Говорят, что очень выгодно купить участок, построить дом, а потом продать.

— Такая схема потихоньку отмирает. Подобных предложений — участков с «коробкой», которые не пользуются спросом, становится все больше. Ведь каждый при покупке дома ориентируется на свой вкус, и угодить покупателю очень сложно. Проще купить участок и через время продать. Сегодня многие покупают участок с домом, который потом сносят, чтоубы выстроить по другому проекту. Так поступают в районах, где практически не осталось свободных участков, например, в Конче-Заспе.

— Какие районы в Киевской области наиболее выгодны для спекуляций?

—  У всех направлений есть «провальные места» и, наоборот, очень популярные и перспективные. По Одесской трассе, например, есть предложения по $10 тыс. за сотку, а в пяти километрах от такого участка — по $2,5 тыс. Скажем, Гвоздов — мало кому известен, а Вита Почтовая — вопросов не вызывает. Со временем дисбаланс исчезнет.

— Что же стоит приобретать сегодня?

— Скорее всего, участки для строительства жилых домов, под частную застройку, 15-25 соток. Стоит обращать внимание на развитие городов-спутников: Васильков, Вышгород, Ирпень. Есть населенные пункты, которые в недалеком будущем станут Киевом, — Гнидын, Вишенки.

— Стоит ли покупать участок с целевым назначением «ведение садового хозяйства»?

— На рынке существует такая градация: «дачный», «под застройку», но строгого определения в Земельном кодексе нет. Конечно, «дачная сотка» дешевле. У участка «под застройку» есть перспектива благоустройства, возможность получить физический и юридический адрес. Но с точки зрения пользователя это не принципиально.

— Можно выиграть на смене целевого назначения с «ведения садового хозяйства» на «строительство и обслуживание жилого дома»?

— Конечно, цена сотки сразу вырастет. Разница на целевом назначении может доходить до $1 тыс. на сотке. Но выигрыш не будет большим, поскольку изменить целевое назначение не так уж и легко — необходимо изменить план населенного пункта, чтобы участок вошел в его границы.

— Как застраховаться от возможных рисков при покупке, например, от двойной продажи участка?

— Вы не можете купить участок, если нет акта собственности у продавца. Без акта сделка не состоится. Для пущей надежности можно самому перепроверить, является ли хозяином участка продавец, обратившись в сельсовет или земельное управление. Акт существует только в одном экземпляре. Можно воспользоваться услугами агентства недвижимости, которое проверит участок. Также существует титульное страхование, однако на практике этим инструментом никто не пользуется.

— Какие участки не выгодны для спекуляций?

— На рынке большое предложение земли для ведения сельского хозяйства. На ней нельзя строить по одной простой причине — нет коммуникаций. Скажем, есть в предложениях 25 га ОСХ под Киевом стоимостью $1 тыс. за сотку. Спекулировать на этом участке хлопотно и не очень-то выигрышно.

— Стоит ли покупать пару гектаров земли в глухом селе соседней области?

— Только в том случае, если желаете заняться сельским хозяйством. Не стоит надеяться, что это перспективная инвестиция.

— В какие участки вы вложили бы свои деньги?

— Самое выгодное капиталовложение — покупка земли в 15-километровой зоне, скорее всего, на правом берегу, и как можно большей площадью — 3-4 га. Целевое назначение при этом желательно «для строительства жилого дома», но и «для ведения садового хозяйства» тоже подойдет. Практика показывает, что в 30-километровой удаленности от большого города никто ведением сельского хозяйства не занимается, а в будущем, с ростом населенных пунктов, дачные участки войдут в их границы. Но лучше все-таки покупать не землю, а домовладение. В покупке земли главный вопрос — это бюджет. Если нет $100 тыс., лучше три раза в год потратиться на путешествия.

— Как долго сохранится тенденция стремительного роста цен на пригородные сотки?

— Ошеломляющий рост цен в 30-километровой зоне от Киева продлится еще два-три года. Поезд уже идет на полной скорости. И эта скорость устраивает тех, кто уже купил участок или собирается вложить деньги в ближайшее время. Но для рынка земли неизбежна ситуация, аналогичная той, что на рынке квартир, хотя земля никогда дешеветь не будет.