Нові правила обліку земельних ділянок

Без перебільшення, Закон № 3613 є одним із основних документів у системі земельних відносин, ринку землі та встановлює принципові передумови щодо його функціонування. Так, визначення земельної ділянки як об’єкта цивільних прав потребує внесення до ДЗК інформації про встановлення меж та площі такої ділянки (ч. 1 ст. 79-1 Земельного кодексу України). Якщо відомості про земельну ділянку не внесено до ДЗК, тоді така земля не може бути об’єктом цивільного обігу (купівлі-продажу тощо).

Предметно, ДЗК є єдиною державною геоінформаційною системою відомостей про землі, розташовані в межах державного кордону України, їхнє цільове призначення, обмеження у їхньому використанні, а також дані про кількісну і якісну характеристику земель, їхню оцінку, дані про розподіл земель між власниками і користувачами.

Внесення відомостей до ДЗК

Забезпечення внесення відомостей про земельні ділянки, їхнє обмеження, внесення змін до таких відомостей, надання витягів тощо, покладається на державних кадастрових реєстраторів – осіб, які є державними службовцями. З урахуванням того, що такі функції покладено на новоутворену ланку службовців (хоча їх персональний склад сформовано з вихідців органів управління земельними ресурсами), можна сподіватись на мінімізацію бюрократичних процедур та оперативність роботи ДЗК.

З огляду на запровадження ДЗК виникає обґрунтоване питання: а чи повинні фактичні власники земельних ділянок ініціативно та терміново вносити відомості до ДЗК, оскільки виникла якісна зміна умов обліку землі? Відносно даного питання зазначимо, що, по-перше, земельні ділянки, право власності (користування) на які виникло до 2004 року, вважаються сформованими незалежно від присвоєння їм кадастрового номера, а по-друге, відомості про земельні ділянки, що зареєстровані у державному реєстрі земель (система обліку земельних ділянок, яка діяла до моменту запровадження ДЗК), будуть переноситись до ДЗК автоматизовано.

Якщо ж на земельну ділянку не поширюються наведені кваліфікуючі характеристики (зокрема землі не присвоєно кадастрового номеру), а її власник має намір застосувати землю у цивільному обігу, то необхідним є внесення відомостей про таку ділянку до ДЗК. Дана процедура передбачає реєстрацію земельної ділянки шляхом відкриття поземельної книги. За змістом поземельна книга – це документ, що ведеться на кожну земельну ділянку у паперовій та електронній формах та містить характеристики землі (кадастровий номер, площа, склад угідь, цільове призначення, нормативно-грошова оцінка, відомості про обмеження використання тощо). Для державної реєстрації земельної ділянки державному кадастровому реєстратору за місцем її розташування подаються:

• заява за встановленою формою;
• оригінал документації із землеустрою, яка є підставою для формування земельної ділянки;
• документація із землеустрою, яка є підставою для формування земельної ділянки у формі електронного документа;
• документ, що підтверджує оплату послуг з державної реєстрації земельної ділянки.

Надалі державний кадастровий реєстратор здійснює державну реєстрацію земельної ділянки протягом чотирнадцяти (робочих) днів з дня реєстрації заяви. За результатом розгляду документів та на підтвердження державної реєстрації земельної ділянки заявнику безоплатно видається витяг з ДЗК про земельну ділянку. Витяг містить всі відомості про земельну ділянку, внесені до Поземельної книги. Складовою частиною витягу є кадастровий план земельної ділянки.

Примітно, що подання заяви на реєстрацію земельної ділянки може здійснити виключно:

• особа, якій за рішенням органу виконавчої влади, органу місцевого самоврядування надано дозвіл на розроблення документації із землеустрою, що є підставою для формування земельної ділянки при передачі її у власність чи користування із земель державної чи комунальної власності, або уповноважені нею особи;
• власник земельної ділянки, користувач земельної ділянки державної чи комунальної власності (у разі поділу чи об'єднання раніше сформованих земельних ділянок) або уповноважені ними особи;
• орган виконавчої влади, орган місцевого самоврядування (у разі формування земельних ділянок відповідно державної чи комунальної власності).

Інші особи, які фактично використовують земельну ділянку і не відносяться до означених категорій, не мають право самостійно реєструвати земельні ділянки.

Внесення змін до відомостей про земельні ділянки

При купівлі-продажу землі, зміні цільового призначення, встановленні обмежень тощо, виникає необхідність внесення змін до відомостей про земельну ділянку, які містяться у Поземельній книзі. Закон № 3613 передбачає підстави та порядок внесення змін до Поземельної книги відносно фактично зареєстрованих земельних ділянок. При цьому, нормативний акт розмежовує:

(а) відомості про зміни у характеристиках ділянки, які необхідно вносити до Поземельної книги,
(б) зміни, що не потребують таких дій.

Зокрема не потребують внесення змін до відомостей Поземельної книги дані про зміни, які відбулись внаслідок дій органів влади, як то:

• віднесення земельної ділянки до земель іншої адміністративно-територіальної одиниці,
• відомості про обмеження у використанні земель, встановлені законами та прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами,
• відомості про зміну нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка відбулася внаслідок проведення нормативної грошової оцінки земель адміністративно-територіальних одиниць.

Порядок внесення змін до Поземельної книги різниться в залежності від конкретного змісту таких змін, але в цілому вимагає від заявників подання відповідної заяви, документів на підставі яких виникли зміни, документів із землеустрою (у письмовій та електронній формах) та технічної документації з оцінки землі, а також документу про оплату послуг. Строк, протягом якого кадастровий реєстратор зобов’язаний внести зміни до Поземельної книги, становить чотирнадцять робочих днів від дня реєстрації заяви.

Надання відомостей із ДЗК

Відомості Державного земельного кадастру надаються державними кадастровими реєстраторами у формі: витягів, довідок, що містять узагальнену інформацію про землі (території), викопіювань з кадастрової карти (плану) та іншої картографічної документації. Крім того, при здійсненні нотаріальних дій видача витягів з ДЗК про земельну ділянку здійснюється також нотаріусами.

Прикметно, що Закон № 3613 передбачає надання доступу до ДЗК у режимі читання для банків, проте не кожна особа може вільно отримати доступ до повних відомостей ДЗК.

Отримання витягу з ДЗК є обов'язковим при вчиненні правочинів щодо земельної ділянки (крім складення заповітів). За змістом витяг з ДЗК містить усі відомості про земельну ділянку, внесені до Поземельної книги.

На отримання витягу мають право:

• власник (власники) та користувачі земельної ділянки або уповноважені ними особи;
• спадкоємці (правонаступники – для юридичних осіб) осіб, або уповноважені ними особи;
• особа (особи), в інтересах якої (яких) встановлено обмеження, або уповноважені ними особи;
• органи державної влади та органи місцевого самоврядування для реалізації своїх повноважень, визначених законом;
• особи, які в установленому законом порядку включені до Державного реєстру сертифікованих інженерів-землевпорядників та Державного реєстру інженерів-геодезистів, і особи, які отримали ліцензії на проведення землеоціночних робіт та земельних торгів, землеоціночних робіт.

З метою дотримання правил добросусідства особа, якій належить речове право на земельну ділянку, має право на отримання відомостей про земельну ділянку стосовно власника, площі, цільового призначення та інших відомостей, передбачених ч. 1 ст. 25 Закону № 3613.
Решта відомостей ДЗК є відкритою інформацією, крім випадків, визначених законом. Частина інформації щодо землі розміщується в мережі Інтернет (кадастрова карта: http://map.dazru.gov.ua/kadastrova-karta, Держземагенство: http://www.dazru.gov.ua, ДП «Центр ДЗК»: http://www.dzk.gov.ua).

Закон № 3613 є необхідним документом у системі обліку нерухомого майна. В цьому контексті необхідно зауважити, що в Україні діє суміжний нормативний акт – Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», який також передбачає реєстрацію земельних ділянок. Обмін відомостями між ДЗК та Державним реєстром прав на нерухоме майно автоматизовано. Чи виникатимуть практичні проблеми функціонування цих систем, покаже час. Разом з тим слід наголосити, що первинна реєстрація земельних ділянок має здійснюватись саме у ДЗК, а не у державному реєстрі.

Підсумовуючи наведене, необхідно схвально вітати набрання чинності Закону № 3613 – спеціального нормативного акту, що дійсно впорядковує облік землі в державі на 22 році її незалежності.

Документи:

Закон України «Про Державний земельний кадастр» від 07 липня 2011 року № 3613-VI;

Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»  від 01 липня 2004 року № 1952-IV;

Постанова КМУ «Про затвердження Порядку ведення Державного земельного кадастру» від 17 жовтня 2012 р. № 1051;

Постанова КМУ «Про інформаційну взаємодію органу, що здійснює ведення Державного земельного кадастру, та органу державної реєстрації прав» від 22 лютого 2012 р. № 118.