Інвестори готові вкладати тільки в торгові центри. Офіси і склади поки що втратили привабливість

Інтерес слабкий, але стійкий

За даними компанії Colliers International в Україні, загальний обсяг інвестицій у комерційну нерухомість України у 2012 році сягнув майже $600 млн без урахування придбання активів для власних потреб і придбання земельних ділянок, що є найвищим показником за останні п'ять років. Однак це аж ніяк не означає, що інвестиційна привабливість ринку значно покращилася. Зокрема, продаж столичного ТРЦ Ocean Plaza ($350 млн) становив близько 60% усього обсягу інвестиційних трансакцій.

Основний інтерес інвесторів сьогодні зосереджено в сегменті торговельної нерухомості, тоді як офіси майже неможливо продати за гарною ціною через величезну вакантність. Схожа ситуація й на ринку складської нерухомості. Загалом покупець рідко коли готовий говорити про понад $30 млн за угоду.

Управляючий партнер CBRE в Україні Сергій Сергієнко зазначає, що з 2008 року на ринку комерційної нерухомості України не було майже жодної чистої інвестиційної угоди. «Придбання російською компанією «ТПС Недвижимость» ТРЦ Ocean Plaza — це девелоперська угода, оскільки за фактом об'єкт був придбаний порожнім і на момент купівлі ще не генерував доходу. У цьому випадку були продані обіцянки», — додає він.

Майже цілковита відсутність на ринку реальних угод не дає можливості визначити ринкові показники дохідності, що розраховуються з річного повернення на вкладені кошти. За словами Сергія Сергієнка, сьогодні можна говорити лише про теоретичні ставки: вони перебувають між 12% і 15%. «Ставка дохідності на невеликі торгові центри першого покоління, які вже не зовсім відповідають критеріям сучасного торговельного об'єкта, але при цьому в таких об'єктів нормальний орендний потік і більш-менш працюючий бізнес. Такі самі критерії застосовні до регіонів, тільки там ставка ближча до 16%», — зазначає він. Для порівняння, до кризи ставки дохідності на торговельні та офісні об'єкти опускалися нижче 10%, для складів — нижче 11%, тоді як у готельній нерухомості угоди були майже відсутні.

Керівник департаменту стратегічного консалтингу консалтингової компанії «Українська торговельна гільдія» («УТГ», Київ) Віктор Оборський ставки дохідності при реалізації девелоперських проектів у сегменті торговельної нерухомості для столиці оцінює у 22–25% річних (з урахуванням інвестиційного продажу), для міст-мільйонників — 18–25%, для інших обласних центрів — 15–20%. «Дохідність істотно варіюється через значну різницю в орендних ставках між регіонами на тлі приблизно порівнянної вартості створення об'єктів однакової якості. Ставки капіталізації, які можуть застосовуватися при інвестиційних угодах купівлі-продажу об'єктів торговельної нерухомості, перебувають на рівні 11,5%-13% для столиці, 12–14% для міст-мільйонників, для інших обласних центрів 14–16,5%», — зазначає він.

«З огляду на досвід консалтингової та брокерської роботи нашої компанії в різних сегментах ринку нерухомості, ми спостерігаємо найвищий потенціал дохідності серед проектів торговельної нерухомості. Це пов'язано з динамічно зростаючим споживчим ринком, що виражається у зростанні товарообігу на 1516% щороку (згідно з офіційними даними Держстату) і, як наслідок, високою затребуваністю якісних торговельних площ серед ритейлерів», — зазначає Віктор Оборський.

Директор проектної групи «Архиматика» Олександр Попов нагадує, що до кризи всі сегменти ринку активно розвивалися, оскільки показники дохідності та рентабельності перевищували сьогоднішні у 5, а то й у 10 разів. Девелоперам, зацікавленим у швидкому отриманні доходу, були цікаві проекти офісних і торгових центрів, а ті, хто не гнався за швидким прибутком, інвестували у складську нерухомість, де відчувався дефіцит якісної пропозиції. Сьогодні ж замовляють проектування переважно торговельної нерухомості. Але співрозмовник Контрактів не втрачає оптимізму і сподівається, що за два-чотири роки за сприятливої економічної ситуації в Україні та Європі можливе поновлення активної роботи з проектування висококласних офісних центрів і складських комплексів.

«Імовірно, у 2013 році збережеться помірний інвестиційний інтерес до українського ринку комерційної нерухомості: інтерес на функціонуючі активи буде переважно сконцентрований навколо торговельного й офісного сегментів; інтерес до девелоперських можливостей — як і раніше, до проектів у торговельній нерухомості. За відсутності економічних і політичних потрясінь в Україні у 2013 році ставки капіталізації залишаться на незмінному рівні», — прогнозує управляючий директор компанії Colliers International в Україні Олександр Носаченко.

Торговельна привабливість

У І півріччі 2012 року в Києві не було виведено на ринок жодного нового об'єкта торговельної нерухомості. У наступних двох кварталах нова пропозиція в сегменті становила приблизно 152,56 тис. кв. м, і в місті було відкрито ТРЦ Ocean Plaza, ТЦ «РайON» і ТЦ «Полярний», два гіпермаркети мережі Novus і гіпермаркет «Караван», а також ТЦ «Мега-Сіті» доволі другорядної якості.

Компанія DTZ очікує, що у 2013 році нова пропозиція в сегменті торговельної нерухомості в Києві потенційно може становити близько 181,9 тис. кв. м, тоді як додаткові 365 тис. кв. м заплановані до відкриття в сегменті у 2014–2015 роках. Таким чином, до кінця 2015 року можливе збільшення поточного обсягу столичного ринку торговельної нерухомості на 48%.

Однією з причин популярності торгових центрів є короткий строк окупності порівняно з іншими сегментами ринку. «Що масштабніший та цікавіший проект, то більші його успішність і згодом відвідуваність. З огляду на те, що ніша успішних торгових центрів у Києві поки що не переповнена, а близько 75% торгових центрів потребують реконцепції, будівництво нових торговельних об'єктів є для девелоперів одним із найперспективніших напрямків», — вважає Попов.

Офісні квадрати

Офісна нерухомість поки що не найперспективніша, позаяк пропозиція на ринку більш ніж достатня, про що свідчать показники вакантності — близько 18%. Для порівняння: в успішних торгових центрах цей показник складає приблизно 1%. Торік в оренду було здано лише 84,3 тис. кв. м, що майже на 45% нижче, ніж показник 2011 року. Така ситуація на ринку не могла не позначитися на орендних ставках, стабільність яких у першій половині 2012 року змінилася зниженням у ІІІ кварталі. На найкращі приміщення класу «А» ставки знизилися до $35–41 за 1 кв. м на місяць, тоді як для приміщень класу «В» і «С» вони становили $18–32 і $8–20 за 1 кв. м на місяць відповідно. Ці ж цифри зберігалися протягом IV кварталу 2012 року.

Попри подальше зниження орендних ставок на найкращі офісні приміщення в Києві, вони усе ще перевищують ставки оренди в Бухаресті, Будапешті, Празі та Варшаві, однак залишаються нижчими, ніж у Москві.

Відповідно до оцінок компанії DTZ, нова пропозиція в сегменті офісної нерухомості в Києві в 2013 році може потенційно становити близько 300 тис. кв. м. Однак, з огляду на поточне зростання вакантності та зниження ставок, девелопери деяких споруджуваних об'єктів можуть перенести строки їх введення на період після 2013 року.

Складуємо

Сегмент складської нерухомості після кризи продовжує пасти задніх на ринку, попри зниження рівня вакантності. Обсяг нової пропозиції складських і логістичних приміщень, які будуть виведені на ринок у Київській області в 2013 році, за оцінками експертів DTZ, може потенційно сягнути близько 159 тис. кв. м, з яких тільки 47% — це приміщення спекулятивного характеру і значна їхня частина вже зайнята орендарями на підставі попередніх договорів оренди.

Базова орендна ставка на найбільш якісні приміщення в Київській області загалом є порівнянною з орендними ставками на складські та логістичні приміщення аналогічної якості в передмістях Бухареста (Румунія), Праги (Чеська Республіка) і Кракова (Польща), але нижча, ніж у передмістях Москви (Росія) і Варшави (Польща). Компанія DTZ очікує, що, за інших рівних умов, у 2013 році орендні ставки на найкращі складські приміщення в Київській області зазнають подальшого підвищення на тлі незначної планованої нової пропозиції.