Ставки аренды упали вдвое, а договариваться с девелоперами стало проще

Текст: Надежда ГОНЧАРУК, Контракты 

Год назад торговцы не могли и мечтать о таком. В крупных торговых центрах Киева ежемесячные арендные ставки превышали $100 за кв. м, при этом ретейлерам было трудно найти подходящее место под магазин в столице. В конце 2008-го, по словам г-на Балюка, компания вела переговоры о скидках с собственником каждого помещения, где располагаются торговые точки DiaWest. Если арендодатель не шел на уступки, ретейлер подыскивал другое место. Благо, есть куда идти — в столице вакантно 4–5% помещений. В результате компании в большинстве случаев удавалось добиться снижения ставок.

Поначалу собственники торговых центров пошли на компромиссы с ключевыми арендаторами, рассказывают в Colliers International. Скидки составляли от 20% до 70%. В регионах договориться с арендодателем было еще проще. В некоторых региональных торговых центрах, особенно в городах-немиллионниках, девелоперы предоставляли своим съемщикам арендные каникулы, в течение которых не взимается арендная плата, а арендатор оплачивает только эксплуатационные расходы и коммунальные платежи.

Многие аналитики позитивно оценивают эти тенденции, поскольку, по их мнению, до кризиса рынок торговой недвижимости был перегрет. «Наступила эра арендаторов, в большинстве случаев арендные ставки снизились непропорционально уменьшению продаж», — рассказала Контрактам Наталия Кравец, директор департамента торговой недвижимости украинского офиса Colliers International. Действительно, в среднем ставки аренды упали более чем вдвое и сейчас достигают $50–60 за кв. м/мес. В то время как максимальное падение квартальных оборотов, скажем, торговцев электроникой составило 37%. Меньше других розничных секторов пострадали гипермаркеты в составе торговых центров — у них продажи даже повысились на треть в гривневом эквиваленте.

Арендаторам удалось добиться от собственников привязки ставки к обороту. «При этой схеме доходы арендодателя и арендатора зависят от посещаемости ТЦ/ТРЦ, ретейлер прилагает максимум усилий, чтобы привлечь больше посетителей и сделать их более лояльными благодаря широкому выбору товаров и услуг, высокому сервису и т. д.», — полагает Наталия Кравец.

Во время кризиса в успешных торгово-развлекательных центрах арендная ставка больше зависит от посещаемости заведения, чем от спроса на торговую недвижимость. По словам г-жи Кравец, для успешной экономической модели среднего ретейлера (продавца одежды, обуви, аксессуаров) арендная плата должна составлять 10–15% товарооборота.