Почему квартиры не дешевеют

Недвижимость – особый инструмент на рынке финансов, индикатор экономической стабильности в стране, финансового благополучия населения. В Украине – можно смело утверждать – это еще и наиболее надежный, если не единственный, инструмент и для сохранения своих капиталов, и для инвестиций, даже в тяжелые времена нестабильности и кризисов. Разбирались Кontrakty.ua

Мечте миллионов украинцев обзавестись собственной крышей над головой, казалось бы, суждено было сбыться в начале 2000-ых, когда банки осмелились кредитовать покупку жилья на разных условиях и на долгий срок. Но неожиданно явь снова превратилась в сказку: после обвала курса гривны в 2008 году, мало-помалу приходя в себя, банки хоть и возрождают ипотеку, но пока еще очень далеко до того, чтобы кредитование покупки жилья стало таким же массовым, как некогда. Обжегшись на молоке, на воду дуют, как говорят, та горстка банков, где работают ипотечные программы, уж настолько придирчивы и к объекту, и к предмету залогу, и к самому заемщику, что получить кредит в наши дни – нереальное счастье. Из 82 банков ипотеку предлагают сегодня не более 20, а реально развивают кредитование жилья (разрабатывают новые программы, создают лояльные условия для заемщиков) меньше половины. При этом доля ипотеки смехотворна – до 5% сделок, учитывая и первичный, и вторичный рынки). Стараясь строить хоть какие-то прогнозы, эксперты уповают на развитие кредитования покупки жилья - как на единственный шанс, способный сдвинуть рынок с мертвой точки. А как иначе стимулировать спрос?

С момента кризиса (за 10 последних лет) объемы рынка недвижимости настолько сузились, что анекдот о пациенте, который «скорее мертв, чем жив», отнюдь не кажется шуткой. На столичный рынок жилья, в традиционно «горячее время» продаж (осень и весна), в последние годы заключается пара-тройка сотен сделок. И это при том количестве нового жилья, которое сдается в эксплуатацию в новостройках! А к середине лета (как и зимы) квартиры, выставленные к продаже, походят больше на музейные экспонаты: из сотен просмотров хорошо, если один закончится проведенной сделкой покупки. Многие риелторы, комментируя сложившиеся обстоятельства, первой причиной указывают именно финансовую неспособность покупателя, нуждающегося в жилье. Мол, большинство выбирает в самом дешевом сегменте, стараясь еще и сторговаться, чтобы осталось на ремонт.

И тем не менее, отнюдь не за покупателем первое слово на рынке, вопреки хрестоматийным законам. Конечно, спрос рождает предложение: полно всякого товару – от единичек до многокомнатных, квартир в старых и новых домах, с ремонтом и без. И цена предложения существенно не меняется. Те плюс-минус 10-15% за год, которые в среднем теряет цена столичной квартиры, скорее, отражает инфляционные процессы, но уж никак не являются «обвалом рынка». К тому же, продавцы не ленятся с завидной периодичностью повышать цены – на те же 10-15% в целом за год, исключительно в своих объявлениях. Эксперты солидных девелоперских компаний и вовсе пророчат скорее подорожание, нежели проседание стоимости квадратного метра. На самом же деле игроки рынка не раскрывают настоящих цифр совершаемых сделок, прибегая к разным проявлениям лояльности и даже заискивая перед покупателем. Риелторы в один голос расценивают такие обстоятельства как «стабильность», и мало кто готов подписаться под прогнозами о скором снижении цен.

Не смотря на то что за последние годы уровень доходов населения страны значительно упал, спрос на недвижимость, как в столице, так и в регионах, не падает. Согласно данным Госкомстата, нынче на одного жителя страны приходится 23 кв. м жилья. Это все еще несколько ниже обозначенных Законом норм обеспечения социальным жильем, а что уж говорить о возможностях обзавестись собственным углом: хочется ведь и просторно, и комфортно. Этот фактор, безусловно, способствует динамическому росту количества новостроек. Застройщики прекрасно понимают, что в нынешней ситуации экономической нестабильности лучшей инвестицией, которой доверяет значительный процент населения, по-прежнему остается недвижимость. По факту же из тех, кому очень нужно бы решить квартирный вопрос, жилье покупают, кто давно копил в валюте сумму для этой цели. А вот позволить себе покупку квартиры как инвестицию могут сегодня более-менее обеспеченные граждане.

Не видя перспектив найти работу с достойным заработком, из глухих деревень и небольших провинциальных городков в большие мегаполисы массово переезжает молодежь. Значительная часть на первых порах арендуют недорогое жилье. Как правило, с целью накопить необходимую сумму на собственную квартиру.

Но есть и такие, кто инвестирует в покупку жилья, причем на первичном рынке, заблаговременно. Например, родители покупают квартиру для одного из своих детей, который в скором будущем станет студентом вуза. При этом рассматривают перспективу не только проживания студента, но и собственного уже после дальнейшего трудоустройства именно в этом городе.

Такая инвестиция в столице, безусловно, наиболее дорогая, по сравнению с другими городами. Но не только в столице, а и в областных, районных центрах, где сегодня возводится немало новых жилых комплексов застройщиками, такие вложения конечных потребителей – не просто характерная черта именно стабильности рынка для риелторов, а даже потенциальная возможность роста цен в скором будущем. Хотя, как известно, перспективная инвестиция всегда провоцирует и отложенное предложение, и когда наступит момент «перенасыщения», прогнозировать не менее сложно. Некоторые эксперты именно так расценивают сегодняшние обстоятельства: все больше появляется новостроев, зияющих в сумерках темными окнами незаселенных квартир. Застройщики весьма уклончивы при ответе на вопрос о темпах продаж новых квартир, как в еще строящихся домах, так и в только что сданных.

Уже давно привычное обстоятельство в крупных украинских городах покупка недвижимости гражданами из других стран. И не всегда это наши соотечественники, работающие за рубежом. Среди таких инвесторов все чаще встречаются граждане-нерезиденты, планирующие ближайший год-два проживание в нашей стране, работу. А со временем, оценив обстоятельства и сопоставив их с другими соседними странами, решаются и на более солидные капиталовложения. В таком случае, квартира, а то и несколько квартир сразу покупаются целенаправленно, как бизнес-проект - для сдачи в аренду, обустройства апартаментов или мини-отеля. Это весьма красноречивый аргумент, и для застройщиков, и для риелторов, что рынок точно уж не обвалится. Главное – не навредить себе своими же стараниями обогатить предложение на рынке.

Так и получается, что на рынке правит бал не покупатель, а продавец. Но это только с виду. Потому как статистика рынка отражает исключительно цену предложения, которую можно промониторить на открытых досках объявлений и по данным агентств недвижимости. Однако, одно дело просить цену, и совсем другое – получить сумму на руки, проведя сделку. А вот такой статистики, к сожалению, рынок показать не может. Застройщики и агентства недвижимости не раскрывают данных о суммах сделок. Пока что им это помогает сохранять уверенность в том, что последнее слово за ними, продавцами, а не за покупателями квадратных метров.

Автор: Ирина Стриженюк