Жизнь за чертой. Коттедж малой кровью

Общая площадь коттеджа семьи Коломиец — 150 кв. м. Поселок не из престижных. Содержание дома площадью 500 кв. м в элитном городке по соседству обходится владельцу в $1,2 тыс. ежемесячно.

Дома в коттеджных городках, как правило, начинают продавать еще на этапе проектирования. При этом девелоперы могут только приблизительно просчитать потенциальному покупателю, сколько он будет тратить на содержание коттеджа. Коломийцы, например, о размере платежей за обслуживание территории и коммуникаций специализированной компанией узнали только после заселения.

Жители коттеджного городка в большинстве случаев покупают «кота в мешке», поскольку на момент заключения акта купли-продажи объекты инфраструктуры поселка в лучшем случае проектируются. «До 2007 года дома практически во всех коттеджных поселках реализовывались еще до начала строительства: деньги у инвесторов собирались под проект и земельные участки», — говорит Роман Шкурат, руководитель проектов, партнер консалтинговой компании «Диалог-Классик». «Не удивляйтесь, если на вопрос, будет в городке школа или нет, в девелоперской компании ответят: «Возможно», — предупреждает Светлана Коломиец. Старшего ребенка она возит в киевскую школу.

С похожими проблемами сталкиваются три четверти покупателей коттеджей в пригороде столицы. По данным Украинской торговой гильдии, коттеджи продаются примерно в 120 пригородных городках, однако в эксплуатацию сдано только 32. Остальные 88 либо строятся, либо только проектируются (в компании SV Development число проектируемых городков оценивают в 80, строящихся — 20). Тем не менее покупатели домов даже в проектируемых поселках одновременно с договором купли-продажи заключают договор на обслуживание. Причем отказаться от услуг навязываемой сервисной компании крайне сложно. По словам Оксаны Висневской из Юридической консультации Братьев Коваленко, договор на обслуживание привязывает собственника коттеджа к сервисной компании девелопера.

«Услуги обслуживающей компании в месяц обходятся владельцу коттеджа в среднем в $1-1,5 за кв. м», — говорит Владимир Степенко, директор по маркетингу компании SV Development.

Верхняя планка — $2-2,5 за квадрат. Например, в одном из элитных коттеджных городков возле Днепра только ежемесячные коммунальные платежи и плата за обслуживание в сумме достигают $1,2 тыс. (бюджет оплаты труда прислуги из 4 человек — садовник, водитель, горничная, няня — в среднем составляет еще $1,5-2 тыс.). В среднем владелец дома в организованном поселке под Киевом платит обслуживающей компании от $200 до $500 (без учета коммунальных платежей), в других регионах — $100 в месяц.

По словам Владимира Степенко, тарифы обслуживающих компаний зависят от количества домов в поселке, площади дорог, объектов социальной инфраструктуры, сложности инженерных систем, количества задействованного персонала.

Большинство украинские девелоперов, специализирующихся на строительстве коттеджных городков, обслуживают их самостоятельно. Например, корпорация «Золотые Ворота» собственными силами обслуживает поселки в Подгорцах и Конче-Заспе под Киевом. Девелопер МСК «Украина-Канада» обслуживает свой поселок «Золотые ключи» (Днепропетровск). Намерены создать собственные сервисные компании киевские девелоперы для поселков Севериновка (300 коттеджей) и «Олімпік-Park» (более 1 тыс. объектов). Самостоятельно будет обслуживать свой городок Bosco Village (15 коттеджей) столичная девелоперская компания «Аврора». «Наш проект коттеджного городка находится на стадии разработки, но мы уже знаем, что будем создавать собственную обслуживающую компанию», — делится планами Наталия Хоменко, руководитель отдела корпоративных коммуникаций и маркетинга Ukrainian Development Partner. Лишь единицы продают или сдают в аренду бассейны, фитнес-центры, магазины или школы, находящиеся на территории городка.

«Мы будем искать профильных операторов (рестораторов, ритейлеров и т. д. — Прим. Контрактов), с которыми заключим договоры аренды или купли-продажи коммерческих помещений», — говорит Олег Белинский, директор девелоперской компании «Европа» (коттеджный городок «Олімпік-Park»).

Интересно, что за рубежом набор услуг обслуживающих компаний, как правило, шире и дешевле. Например, в Болгарии жители коттеджных городков, помимо круглосуточной охраны, уборки территории и вывоза мусора, могут бесплатно посещать бассейн, теннисный корт, спортзал. Болгарам пакет услуг обходится в EUR5/кв. м в год. Владелец коттеджа в Канаде платит обслуживающей компании в среднем $100-300 в месяц (помимо коммунальных платежей: вода и свет — в среднем $80, газ — $60 в месяц). За исправностью коммуникаций, чистотой и освещением на улицах коттеджных поселков в Канаде следят местные власти. Необходимые средства они получают от владельцев коттеджей в виде налога на землю (property tax в Канаде — в среднем $1,4 тыс. в год с домовладения; в Америке — $2 тыс.).

В России покупатель коттеджа еще до заключения договора знает, сколько и за какие услуги он будет платить. Московские девелоперы рассчитывают тарифы обслуживающей компании, исходя из классификации коттеджных поселков. В отличие от Украины в России такой классификатор утвержден официально.

К примеру, охрана, центральное водо- и газоснабжение, гостевой паркинг и детская площадка жителям подмосковных поселков бизнес-класса обходится примерно $150-300 в месяц. Согласно классификатору, поселок этой категории должен быть расположен не более чем в 40 км от Московской кольцевой автодороги (МКАД), число коттеджей — до 400, площадь дома — не менее 250 кв. м, участка — от 10 соток. Владельцы коттеджей в поселках среднего класса платят обслуживающей компании $300-600 в месяц. Сервисная компания в свою очередь должна обеспечить чистоту и порядок в поселке, бесперебойную работу всех коммуникаций, охрану периметра и гостевой автостоянки. По классификатору городки среднего класса должны располагаться по соседству с лесными массивами в радиусе до 25 км от МКАД.

Количество коттеджей площадью от 450 кв. м — до 200. Придомовая территория — не менее 20 соток. Спорткомплекс с бассейном, салон красоты, медицинский центр, супермаркет и ресторан должны быть расположены не далее чем в 3 км от поселка. Услуги обслуживающей компании в поселках элитного класса в Подмосковье достигают $600-1,5 тыс. в месяц. В услуги входят вооруженная охрана, обеспечение бесперебойного электро-, центральных водо-, газоснабжения, отопления и канализации. На территории элитного поселка обязательно наличие зон отдыха с авторским ландшафтным дизайном, гостевых охраняемых паркингов, детских и спортивных площадок, дорожек для бега и велосипедных прогулок. Располагаются элитные поселки на расстоянии 10-15 км от МКАД, в лесу, возле водоемов. Число домовладений в городках этого типа не должно превышать 30, площадь коттеджа — от 800 кв. м, участка — не менее 50 соток.

Не бизнес

Из известных иностранных профессиональных обслуживающих компаний в Украине пока представлены только две — немецкие «Дуссманн» и «Цандер».

ДП «Дуссманн-Украина» управляет городками Дубрава (Обуховская трасса, 25 коттеджей) и Новобогдановка (Бориспольский

р-н, 250 коттеджей). ООО «М+В Цандер Фасилити Менеджмент УКР» ведет переговоры о сотрудничестве с ООО «Вишневе містечко». По словам менеджеров Цандера, немцы не хотят собирать платежи за обслуживание с жителей городка — в немецкой компании считают, что этим должен заниматься застройщик. Тогда как конкуренты из Дуссманна не боятся массовых неплатежей и готовы заключать договор на обслуживание с каждым домовладельцем и выплачивать застройщику городка фиксированный процент от своих доходов.

Впрочем, оптимизм менеджеров из Дуссманна разделяют немногие. Украинские девелоперы не считают этот бизнес прибыльным.

По словам Владимира Степенко из SV Development, украинские обслуживающие компании, как правило, закладывают в стоимость своих услуг не более 20% дохода. Вячеслав Брагинский, генеральный директор МСК «Украина-Канада», говорит, что этого недостаточно, чтобы обслуживающая компания получала прибыль. По его словам, «производить качественный ремонт, своевременную замену основных средств и покрывать риски» можно только, работая с доходностью 25%. «Сегодня создание эксплуатационных служб является самоокупаемым, но не прибыльным, — говорит Владимир Степенко. — Большинство крупных застройщиков создают собственные обслуживающие компании скорее для поддержания своего положительного имиджа, нежели для получения дохода».

---

Есть мнение

По словам Романа Шкурата из компании «Диалог-Классик», к началу 2008-го сократилось количество сделок купли-продажи коттеджей на этапе проектирования и строительства — покупатель не желает вкладывать деньги в воздух. Как следствие, из 100 коттеджных городков, о строительстве которых заявляли девелоперы, в настоящий момент, по данным SV Development, строится лишь около 20. Остальные проекты, как утверждает специалист, либо заморожены, либо свернуты. Роман Шкурат уверен, что покупатели вернутся на этот рынок лишь в том случае, если застройщики будут предлагать уже готовые объекты.

---

Деревенские будни

Жизнь в киевском пригороде — дорогое удовольствие не только в организованных коттеджных поселках. Владелец дома площадью около 150 кв. м ежемесячно тратит на газ и свет примерно $100. Коммунальные платежи владельца дома площадью 500-600 кв. м, в котором постоянно проживают 5-7 человек, как правило, превышают $250-300. Большая статья расходов — траты на поездки в город: на работу, в школу, детские кружки. Большинство семей, имеющих две машины и проживающих на расстоянии 30-40 км от города, ежемесячно тратят на бензин $500-700. Наемный шофер увеличивает расходы еще на $400-500. Примерно столько же стоит работа горничной, садовника и няни.

В целом жизнь в пригороде редко обходится меньше чем в $300-400 в месяц. Верхняя планка расходов на содержание дома и прислуги — примерно $2 тыс. в месяц.

---

За что платят

Перечень услуг, предоставляемых украинскими обслуживающими компаниями владельцам коттеджей в организованных поселках:

· освещение мест общего пользования;

· техобслуживание систем тепло-, водоснабжения и водоотвода, ливневой канализации;

· охрана общей территории, пропускная система, патрулирование жилого района;

· текущий ремонт инженерных систем и технических устройств, расположенных на территории поселка;

· промыв систем отопления и гидравлическое испытание трубопроводов (при наличии централизованного отопления);

· оборудование и ремонт детских и спортивных площадок;

· обслуживание и ремонт дорог (проезжей и пешеходной зон);

· озеленение, покос, полив клумб, газонов;

· подготовка инженерных сетей к эксплуатации в осенне-зимний период;

· вывоз и утилизация твердых бытовых отходов (кроме негабаритных и небытовых);

· очистка территории от снега, вывоз снега с территории поселка;

· уборка жилой территории поселка;

· служба диспетчеров;

· иные услуги, связанные с поддержанием систем жизнеобеспечения поселка.

Услуги предоставляются согласно отдельному договору, который обслуживающая компания заключает с жителями коттеджей. В пригородах Киева — от $1 до 2,5 за кв. м ежемесячно. Жилищно-коммунальные услуги (вода, газ и электричество) оплачиваются собственниками коттеджей самостоятельно по государственным тарифам.