Застройщики поднимают цену квадратного метра

Новый деловой сезон на рынке недвижимости начинается объявлениями новых цен на строящиеся квартиры. Контракты.ЮА разбирались, что происходит на рынке недвижимости в Украине. О 10-процентном повышении цен заявил «Киевгорстрой», «плановым подорожанием» объясняют увеличение стоимости жилья в некоторых объектах в компаниях DIM и Edelburg Development. И другие последуют этому примеру в течение осени. Застройщики оправдывают такой шаг несколькими аргументами: дорожают энергоносители, стройматериалы, да и сама жизнь становиться дороже, что заставляет повышать заработную плату строителям. И конечно, заставляют «принимать меры предосторожности» ожидаемые колебания валютного курса и инфляции гривны.

Впрочем, по мнению многих экспертов, существенного влияния на рынок эти ценовые изменения не оказывают. По наблюдениям брокера Николая Стоноженко, к подобным мерам прибегают все застройщики без исключения, кто раньше, кто позже. А повышается цена жилья в силу того, что растет себестоимость строительства, к примеру, из-за резкого повышения уровня минимальной зарплаты или выросшей цены на газ, что непременно отразится на цене стройматериалов. Объективные обстоятельства заставляют строительные и девелоперские компании корректировать стоимость квадрата, однако делают они это с осторожностью.

Каждая компания решается на подобный шаг в меру своей готовности начинать новый проект, завершая предыдущий. По мере строительства дома квадратный метр в нем дорожает, однако уже на старте продаж с фундамента в цену закладывается и процент подорожания тех же стройматериалов, и учитываются прочие финансовые риски. Так что пусть не вызывает удивления тот факт, что в доме, под который еще не вырыт котлован, застройщик объявляет цену практически такую же, как и в том, что как раз построен и вводится в эксплуатацию (обычно пик цены застройщика, последняя возможность для покупателя «забрать из первых рук»). Правда, вместе с тем дорожают и риски покупателя, потому как нынче не спешат строиться за год-два, а возведение дома растягивается до пяти лет. Конечно, трудно предугадать, как измениться цена за столько времени.

Уже не первый год пророчат обвал на первичном рынке. Ведь объемы нового жилья не снижаются, а даже наоборот, растут. По крайней мере, в первом полугодии этого года застройщики держат тот же темп строительства, что и год тому, когда они сумели увеличить предложение на рынке в полтора раза (по сравнению с годом 2016-ым). Только за август застройщики прибавили еще 1,5% квартир, констатирует факт сайт недвижимости realt.ua. А к концу года предложение жилья на первичном рынке еще вырастет, поскольку именно на конец года традиционно приходится сдача новых объектов.

Некоторые эксперты уже расценивают рынок как перенасыщенный, аргументируя свои доводы пусть и понемногу, но все же снижающейся долларовой ценой квадрата в последние несколько лет. Однако аргументов о ценовом пузыре не находят.

Наоборот, по утверждениям многих девелоперов и застройщиков, цены на новое жилье находятся на минимальном уровне. Себестоимость строительства квадратного метра, согласно данных ХК «Киевгорстрой», растет быстрее, чем стоимость жилья: если за полгода квадратный метр подорожал на 25%, то себестоимость выросла на 30%. Но и без того маржа большинства строительных компаний, как рассказывает брокер Николай Стоноженко, уменьшилась до 20-30% еще в прошлом году, так что опускать цены уже некуда. По мнению эксперта, «цена квадрата в гривне будет расти, а когда развернется ценовой тренд в долларовом эквиваленте, сказать сложно». Пока что ситуация стабильна. То небольшое повышение цен в долларах (всего до 2%), которое можно было видеть весной, - исключительно математический пересчет согласно курса окрепшей ненадолго гривны ($26,3 / грн в марте против $28,8 / грн в январе).

По данным компании SV Development

Впрочем, как замечает Сергей Костецкий, аналитик компании SV Development, большинство застройщиков ориентированы в расчетах скорее на гривну, нежели на доллар (в отличие от крепко укоренившегося обычая среди покупателей копить средства на покупку жилья в иностранной валюте). «Все чаще застройщики используют материалы отечественного производства, нежели импортные, стоимость которых зависит от колебания курса, - объясняет Сергей Костецкий, - и это позволяет немного держать цену квадратного метра в гривне». И так или иначе, прогнозировать и себестоимость новых проектов, и активность покупателей. Более того, девелоперские компании стараются даже «подогревать» спрос обещаниями скидок и разными акциями.

Традиционное оживление покупателей под конец года еще более посодействует активным скидкам от застройщиков, что стало уже «доброй традицией. Практически все застройщики обещают скидки, как сезонные, так и непосредственно при заключении сделки с покупателем квадратных метров.

Так что можно сказать, что умеренное повышение цен в начале осени – это, скорее, предусмотрительный маркетинговый шаг со стороны застройщика, готового идти навстречу покупателю с деньгами. «Обратите внимание на рекламную активность застройщиков в последнее время, - констатирует факт Сергей Костецкий, - периодически рекламируется то одна, то другая компания, обещая скидки перед следующим подорожанием; а иначе если цену только бы снижали в акциях, то все бы выжидали «лучший момент».

Впрочем, ни вниз, ни вверх скачка цен на первичное жилье эксперты не ожидают. Действительно, дефицита квартир на рынке нет, к выбору покупателя – неимоверное разнообразие жилья: и дорогие апартаменты класса люкс (стоимостью квадрата 40-55 тыс. грн), и концептуальные решения в жилых комплексах бизнес-класса (цена за квадратный метр порядка 25-35 тыс. грн), и типовые квартиры средней площади, и квартиры-малютки не более 30 метров (стоимостью 12-22 тыс. грн за квадрат). «Сейчас застройщики ориентируются на такого покупателя, у которого немного денег, - говорит Сергей Костецкий, - широко предлагая квартиры небольшого метража, смарт-квартиры, однокомнатные, и уже не так много в предложении квартир многокомнатных и в дорогом ценовом сегменте».

При этом каждый второй покупатель на рынке – потенциальный владелец, решивший собственный квартирный вопрос. Еще 30% купленных новых квартир будут обживать квартиранты, снимая жилье в аренду. А 20% сделок на рынке (в несколько раз больше, чем еще полтора-два года тому) совершаются с инвестиционной целью: купленные в процессе строительства квартиры будут проданы через несколько лет с хорошим профитом. Последний факт вселяет уверенность и надежду, что «лучшее время» не за горами.

*Индекс цен на жилье — процентный показатель, характеризующий изменения во времени уровня цен на жилую недвижимость, объект купли-продажи, при осуществлении операций по реализации жилья юридическими или физическим лицами.

**Индекс реальной заработной платы рассчитывается как выраженное в процентах отношение изменения номинальной заработной платы к индексу потребительских цен (индексу инфляции). Реальная заработная плата — это количество товаров и услуг, которое можно приобрести на полученные за выполненную работу деньги (номинальную заработную плату); по сути это покупательная способность; реальная зарплата зависит от номинальной зарплаты и цен на приобретаемые товары и услуги (то есть, от индекса потребительских цен).

(По данным портала minfin.ua)

Автор: Ирина Стриженюк