Дешевеют однушки и двушки даже в столице

Оспаривать статистику Минюста, согласно которой в третьем квартале на рынке недвижимости заключено было сделок на 10% больше, чем в тот же период прошлого года, вряд ли кто осмелиться. Можно было бы подумать, что рынок недвижимости – наконец-то! – ожил. Чтобы не быть голословными, подсчитаем, каким натуральным числом выражена эта десятая доля прироста. В нынешнем году частные и государственные нотариусы засвидетельствовали 180271 сделку, из которых большая часть – купля-продажа квартир (в прошлом году за третий квартал было 163880 сделок). Разница – всего то 16 тысяч сделок за три месяца, в масштабах всей страны, - не так уж и велика, чтобы, согласно мнений экспертов, торопиться делать какие-то выводы о росте рынка и смене нисходящего тренда.

И факты упрямее статистики, доказательств каких-либо изменений действительно нет. Октябрь и половина ноября, на которые еще пару лет назад приходился пик торгов за квадратные метры, отличились в этом году тишиной и спокойствием. «Покупателей, можно сказать, нет, более того, значительно уменьшилось количество просмотров, а с тем – и торгов за квартиры, - констатирует факт генеральный директор «Консультационного центра недвижимости» Наталия Наумец. – Оживление со стороны покупателей было заметным в конце августа, и сентябрь оказался куда активнее, чем октябрь и ноябрь».

Продавцы квартир вынуждены реагировать уже более радикально, чем просто обещать торг в объявлениях и делать скидку непосредственно во время сделки. Мало-помалу они стали снижать цену предложения. «Абсолютное большинство хозяев квартир, которые сегодня выставлены в предложениях рынка, ожидают как можно скорейшей продажи, хотя и приходится этого момента ждать месяцами, а то и год с лишним, - объясняет брокер Елена Коваленко. – Потому, если квартира не сдается в аренду, а должна быть продана, хозяева решаются на снижение цены, пусть и небольшое, но заметное: уступают до 10%, а если ситуация критическая, то и больше». А на первичном рынке застройщики декларируют скидки от 5% до 20% - к этому вынуждают высокие темпы строительства в отношении реальной платежеспособности потенциального покупателя новых квартир.

Наиболее востребованными, как отмечают аналитики ресурса Address.ua, остаются квартиры в самом низком ценовом сегменте. Причем за $50 тыс. (определенный «психологический порог» покупателя), в зависимости от микрорайона, можно купить в столице как 1-комнатную, так и 3-комнатную квартиру.

Несмотря на постоянство спроса, однокомнатные квартиры более всего потеряли в цене. Согласно статистике портала Address.ua, только за октябрь квадратный метр единичек, наиболее ликвидного жилья на вторичном рынке, потерял 2,7%. Продавцам однокомнатных квартир довелось давно уже перешагнуть психологическую отметку в $1000 / кв. м, и сегодня средняя цена предложения единичек $985 за квадрат (при средней стоимости столичного квадратного метра $1042). Около отметки $800 находится и средняя цена квадрата первичного рынка. Причем спрос на однокомнатные квартиры на первичном рынке составляет львиную долю – более 60%, на вторичном – немного меньше. Дешевеют и двухкомнатные квартиры, к которым интереса у покупателя не меньше, чем к однокомнатным: -0,4% от цены сентября. Однако, как замечает Елена Коваленко, эти данные отражают лишь цены предложений рынка, когда на самом деле, если судить по реальным суммам сделок, цена квадратного метра оказывается еще меньше.

В целом же за год жилье в столице подешевело (в долларовом эквиваленте) на 4,4%, а с начала года – на 3,4%. За последние пять лет рынок просел почти вдвое: цены упали немногим более 42%. Сегодня рынок достиг уровня цен 2005 года, когда еще не работали ипотечные программы банков и квартирный вопрос для большинства стоял особенно остро. Такой ситуация остается и сегодня.

Хотя в то же время на первичном рынке девелоперские компании с конца лета то и дело объявляют о повышении цены нового жилья то в одном, то в другом жилом комплексе, что строятся. Однако это вовсе не говорит о ценовом тренде, а доказывает только неорганизованность самого рынка. Нынче, когда начинается предпраздничный сезон акций и скидок, покупатели в предвкушении новых, более низких цен (как знать, будут они такими же, как и летом, или, вдруг, еще ниже?). «Первичный рынок сегодня задает тон, создает драйв, - рассказывает независимый эксперт Михаил Артюхов, - в силу того, что работают маркетинговые стратегии девелоперских проектов». Но, как утверждают в один голос брокеры, активного движения на рынке в целом нет. И сам рынок сузился донельзя: несколько сотен сделок за месяц – только повод для сомнений.

«Тот небольшой всплеск продаж, который был заметен в начале осени, - говорит Михаил Артюхов, - можно объяснить несколькими факторами, среди которых и традиционная сезонность, и относительная стабильность валютного курса, и конечно, неудовлетворенный спрос, отложенный в силу неплатежеспособности населения». Отсутствием суммы денег, достаточной для покупки жилья желаемого комфорта, объясняют брокеры и сосредоточенность спроса в наиболее дешевом сегменте. В конце концов, квартиры площадью до 30 квадратных метров не стали популярными, как того ожидали застройщики (не помогли оправдать в качестве жилья квартиры площадью в 19-27 метров даже самые креативные слоганы с эпитетами «смарт»). Наоборот, покупатель выискивает максимальный комфорт и наибольшую площадь за минимум денег.

Спрос не может быть реализован, по мнению экспертов, не только по причине отсутствия денег у покупателя, а и в силу бездействия государства. Во-первых, нет возможности для нуждающихся в жилье решить квартирный вопрос с помощью ипотеки. А во-вторых, рынок слабеет без сильного капитала крупных инвесторов, которые, в свою очередь, вряд ли скоро решатся рисковать, имея опыт нечестного партнерства и не видя гарантий защиты инвестиций.

Как поведут себя цены на жилье к концу года? Прогноз составить не так уж и сложно, хотя никто не осмеливается называть какие-то конкретные цифры. Стагнация, которая продолжается не первый год, и дальше будет тешить надеждой покупателя, соскребающего последние кровные на решение квартирного вопроса. А ту горстку крупных девелоперских компаний, которые сегодня смело поднимают цену в гривне, медленно, но уверенно спадающий тренд заставляет искать лояльные способы реализации уже готовых и строящихся новостроек.

«Экономических предпосылок для роста цен на рынке жилья нет», - говорит Михаил Артюхов. Избыток предложения на первичном рынке, давление фактического отсутствия кредитования, спадающая и без того низкая покупательская способность, вероятнее всего, еще больше будут тормозить продажи, а с тем – и удерживать ниспадающий ценовой тренд.

Автор: Ирина Стриженюк