Кредитные ставки по ипотеке: станет ли жилье для украинцев доступным

Президент Владимир Зеленский сообщил, что ставки по ипотеке в этом году упадут почти вдвое. Но станет ли жилье для украинцев более доступным, и на какие хитрости идут банки, чтобы перестраховаться с кредитами на недвижимость?

Пока ставки по ипотечным кредитам в Украине колеблются в диапазоне 15-20%. Дешеветь займы начали несколько недель назад. До этого взять кредит на жилье меньше, чем под 18%, было практически невозможно. Да и желающих платить по таким ставкам находится немного.

Пока в соседней Европе банки дают деньги на покупку недвижимости под 2-3% годовых, в Украине ипотечное жилье стало просто золотым. С учетом страховки и комиссий заемщик за 20 лет выплачивает сумму, почти вчетверо превышающую взятый кредит. Для примера: если человек одолжил 500 тысяч гривен, отдавать ему придется почти 2 миллиона. Если же ставка упадет, переплатить придется уже не в четыре, а в два с половиной раза.

Но реальна ли такая перспектива? Бывший заместитель министра регионального развития, а ныне председатель конфедерации строителей Лев Парцхаладзе уверен, что да. Он объясняет, что в снижении ставок заинтересованы все стороны. Банки и у строительные компании в такой ситуации получат новых клиентов, а следовательно – прибыль. А государство получит увеличение рабочих мест и доходов в бюджет.

"Если мы запустим ипотеку, то в стране в ближайшие полгода‑год на 30‑40% вырастут продажи, объем строительства через год‑два может увеличиться аж в два раза. Если условно сейчас в районе 10 млн на 20 млн кв. метров", – считает Парцхаладзе.

Банки уже соглашаются играть на понижение. Государственные Укргазбанк и Ощадбанк уже опустили ипотечные ставки до 15,5 и 16%. Но для дальнейшего снижения они требуют снижения учетной ставки НБУ, которая сейчас составляет 11%. Это та ставка, по которой НБУ одалживает деньги коммерческим банкам. Банки кредитуют украинцев уже под 15-20%, разница в процентах – и есть из заработок.

"Учетная ставка – это такой маяк, ориентир для кредитов и депозитов в банковской системе. Чем меньше учетная ставка, тем больше кредитов пойдет в экономику, людям, они будут больше строить, покупать и экономика оживится", – объясняет финансовый аналитик Александр Савченко.

Чтобы ипотека опустилась до 10%, учетная ставка должна быть не выше 7%, считают эксперты. Но готовы ли в НБУ опустить ее до такого уровня? В регуляторе уверяют, что да, ведь учетная ставка зависит от инфляции – чем она медленнее, тем ставка ниже. А инфляция в Украине рекордно упала – до 3,2% годовых в январе-2020.

"Учетная ставка будет снижена до 7% к концу этого года. Самое большое ее снижение ожидается, в первую очередь в первом полугодии. Если ситуация будет развиваться более благоприятно, не исключено, что к этим 7% ставка придет и раньше", – отмечает директор департамента монетарной политики НБУ Владимир Лепушинский.

В то же время, от ипотеки украинцев отпугивали не только кредитные ставки. У банков есть целый ряд требований, которые клиенты часто не могут выполнить. Например, первый взнос в размере 30-40% от общей суммы, белая зарплата, идеальная кредитная история... Кроме того, на стадии строительства жилье можно купить только у застройщика, который сотрудничает с банком, а квадратные метры там обычно дороже.

Бывший ипотечный брокер Анатолий Топал считает, что после кризиса 2009 года большинство желающих банки просто отсеивают.

"Много доходов в тени... Мало кто на сегодняшний день может показать официальный доход семьи в 30-40 тысяч гривен. А тому, кто может это сделать, кредит и не нужен", – говорит эксперт.

Впрочем, сами банки уверены, что за кредитами под 10-15% украинцы придут.

"Есть формула, о которой я говорю всем, кто меня спрашивает "Сколько мне можно дать в кредит?". Берете свой чистый доход в месяц. Если это семья, умножаете на 12. И это максимальный кредит, который вы может взять в ипотеку. Требования стандартные – от 21 до 65 лет на момент окончания ипотеки. Если вам 60 лет, но можно взять только на 5 лет, если 50, – то на 15 лет", – рассказывает директор департамента банка Олег Кляпко.

Поэтому если вы получаете среднюю зарплату, а это, по данным Госстата, меньше 12,5 тыс. гривен, не стоит рассчитывать на заем, соразмерный со стоимостью жилья в мегаполисе. Разве что у вас есть крупные сбережения, которые покрывают львиную часть стоимости квартиры или дома.

Осторожность банков эксперты объясняют очень высокими рисками невозврата займов. Финучреждения получили плохой опыт еще в кризис, и теперь пытаются максимально подстраховаться.

"Кредиторы были не защищены, и часть своих проблемных активов не могли продать, так как там были прописаны маленькие дети. Мы как покупатели требуем дешевой ипотеки, но должны понимать: нужно также быть добросовестными заемщиками и возвращать деньги. А проблема в нестабильности экономики: сегодня человек уверен в доходах, а завтра нет", – говорит эксперт рынка недвижимости Ольга Соловей в новостях «Сегодня» на телеканале «Украина».

В сухом остатке: ипотека под 10% за полгода может стать реальностью. И, несмотря на жесткие требования банков, спрос на нее будет. Только вот воспользоваться инструментом смогут разве что менеджеры среднего звена, бизнесмены или представители сверхприбыльных профессий, например, айтишники. Увеличение инвестиций в строительство может привести к удорожанию квадратных метров. Однако, как успокаивают специалисты, оно будет постепенным.