На пороге бума: эксперты прогнозируют возврат ипотечных кредитов и рост цен на жилье уже этой осенью

Действующие лица

ЗАСТРОЙЩИКИ

Алексей Говорун, заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании ТММ

НЕЗАВИСИМЫЕ ЭКСПЕРТЫ

Евгений Марьин, президент фонда «Содружество», в прошлом владелец строительной компании «Укрсоцжитлобуд»

Сергей Степенко, коммерческий директор компании SV Development

РИЕЛТОРЫ

Анатолий Топал, вице-президент Союза специалистов по недвижимости Украины

Виталий Шастун, член правления Universal Bank

Юрий Юрченко, директор департамента финансов компании КИНТО

Руслан Спивак, заместитель директора департамента розничного бизнеса Пиреус Банка в Украине

РЕДАКЦИЯ

Наталья Гамоля, заместитель главного редактора журнала «Личный счет»

Кто сейчас вкладывает в недвижимость

Редакция: Стоит ли вкладывать в недвижимость, чтобы сохранить и приумножить сбережения, как в случае банковского депозита и других финансовых инструментов?

Анатолий Топал: Сегодня потенциальных инвесторов привлекает весьма узкий спектр недвижимости. Им интересна лишь торговая недвижимость. В этом секторе спрос растет с ноября прошлого года, если говорить о Киеве.
В тоже время, ни жилая, ни складская, ни офисная недвижимость пока не востребована. Инвесторам пока не интересны цены, предлагаемые собственниками.
Особняком держатся земельные участки. Тут пока ходят «эмиссары», выискивающие интересные варианты, но с покупкой они пока не спешат. И, тем не менее, постепенно спрос растет на участки до 10 га, например, вдоль трасс, пригодные под логистические комплексы; и небольшие участки в закрытых местах под клубные городки до 10 домов.

Сергей Степенко: Рынок недвижимости постепенно оживает. До кризиса, в 2008 г. на вторичном рынке было продано около 20 тыс. квартир, из них 65% с использованием ипотечных займов. В строящихся домах – около 10 тыс., за счет ипотечных кредитов – 70%. А в 2009 г., когда рынок обвалился, на первичке было заключено 1,4 тыс. сделок, на вторичке – около 8 тыс. Покупатели пользовались ипотечными кредитами лишь в единичных случаях, когда не хватало 20-30% стоимости жилья.
Между тем количество сделок постепенно растет. Например, если в январе 2009 г. на вторичке продавалось около 400 квартир в месяц, то к концу года уже 900. Сегодня продается около 950 квартир.
Наблюдается положительная динамика и на первичном рынке. За первый квартал прошлого года было продано порядка 200 квартир, тогда как за январь-февраль 2010-ого – порядка 400. При этом следует отметить, что квартиры покупаются в домах с готовностью более 95%.
На рынке земли и коттеджных поселков в прошлом году заключалось около 600 сделок ежемесячно во всех районах Киевской обл. Сейчас уже до 1 600, ежемесячно увеличиваясь на 50 сделок. В основном приобретаются участки до 20-25 соток по цене до $25 тыс. за весь надел.
Коттеджные поселки сейчас в плачевном состоянии. Из 240 проектов, которые находятся на разных стадиях реализации, реально продается жилье не более чем в 20 поселках.

Алексей Говорун: Увеличение количества сделок купли-продажи жилья с сентября 2009 года говорит о том, что спрос на квартиры остается высоким. Очень сложно дать справедливую оценку этому процессу. Например, в нашей компании за последний год продажи квартир увеличились на 50-60%.
Те объекты, которые выполнены на 80% и более, несмотря на предельную скрупулезность покупателя в выборе, действительно пользуются спросом. Как только проект выходит на фасадные работы, сразу же увеличивается и объем продаж. После того, как произошла структуризация цен на рынке (вы помните, как в прошлом году застройщики давали скидки в размере 30%-50%), и прайсовые, и реальные цены сделок по первичной недвижимости показывают коррекцию в сторону роста, особенно в реально строящихся объектах с высокой степенью готовности. Поэтому покупатели предпочитают не откладывать приобретение квартир, как ранее. Даже в январе этого года, несмотря на двухнедельные новогодние праздники, выручка увеличилась на 2/3 по сравнению со среднемесячными показателями в 2009-ом.

Сергей Степенко: С каким метражом наиболее популярны квартиры?

Алексей Говорун: Могу сказать, что в эконом-классе  пользуются высоким спросом 3-комнатные квартиры на 100 кв. м. А в сегменте более дорогого жилья популярны трехкомнатные квартиры площадью 130-150 кв. м. Сейчас многие покупатели, пользуясь моментом, стремятся улучшить свои жилищные условия, подыскивая более просторные квартиры, чем у них были.

Руслан Спивак: Большинство людей, желающих улучшить свои жилищные условия, выжидают. Но здесь очень важно не упустить тот момент, когда более активно начнут снижаться ставки по ипотечным кредитам, а цены на квартиры начнут движение вверх. Очень важно, чтобы информация от ключевых игроков рынка была не искажена и доступна.

Алексей Говорун: Мои знакомые, занимающиеся небольшим бизнесом и скопившие определенную суму денег, задаются вопросом, как ими распорядиться? Поскольку банкам они не доверяют, то предпочитают инвестировать в недвижимость. Этот способ вложения денег для них намного понятнее, чем любой другой финансовый инструмент.

Евгений Марьин: На мой взгляд, глобальное потепление на рынке недвижимости уже происходит. Пусть пока в умах, виртуально, но это уже чувствуется. Недвижимость обязательно подорожает, и тренд будет достаточно продолжительным.
Существует цикличность кризисов, и она равна приблизительно 10 годам. Стоит мудро оценить момент выхода из кризиса и начало следующего (что кризис будет, я себе представляю четко: овцы должны нарастить шерсть – ее обязательно состригут), и в этот момент можно окунаться с головой. И лучше недвижимости для инвестиций сейчас нет. Может быть, в какой-то мере альтернативой недвижимости выступают ценные бумаги.

Юрий Юрченко: Считаю, что депозиты, недвижимость и ценные бумаги будут всегда востребованы. Например, все аналитики в конце 2007 г. прогнозировали невообразимый дальнейший рост. По итогам этого года, объем негосударственных активов составил 640 млрд. грн. Из них 550 млрд. – депозиты банков. Около 49 млрд. остались вне банков, в страховых компаниях, кредитных союзах. Еще 30 млрд. достались венчурным фондам строителей (ФФС и ФФБ, это была мощность рынка недвижимости!). И 3 млрд. пришлось на публичный фондовый рынок. Сейчас эти цифры пропорционально уменьшились, но соотношение не изменилось. Поэтому, без иллюзий, основным инструментом и накопления, и сбережения являются банковские депозиты.

Евгений Марьин: Вот и ответ, кто привел к кризису.

Алексей Говорун: Нет такого вкладчика, которого нельзя обмануть еще раз.

Юрий Юрченко: Банковский депозит – самый популярный инструмент. Недвижимость занимает второе место. Но поскольку уровень доходов населения сократился, то вряд ли можно ожидать существенного увеличения вложений как на депозиты, так в недвижимость и ценные бумаги.
Первая причина такого положения дел – сокращение иностранных инвестиций в Украину. До 2004 года объем вложений зарубежных инвесторов составлял $8 млрд. К 2009-ому он увеличился вчетверо – до $36 млрд. Структура этих инвестиций весьма своеобразная. Около трети приходится на Виргинские острова и Кипр. А это не что иное, как реинвестированные средства наших олигархов и финансовых групп. Их вложения увеличились вчетверо.
Но главное, что после Оранжевой революции многие поверили в европейский выбор Украины. Например, инвесторы из США нарастили вложения втрое, из России – в шестеро, Германии – в четырнадцать. И теперь все эти инвесторы очень разочарованы, что их ожидания не оправдались. Отныне инвестировать в Украину будут крайне осторожно, и мы будем испытывать недостаток мировых денег.
Вторая причина заключается в том, что в США возникли серьезные системные проблемы. У них нет денег для инвестиций, а финансовая структура, создававшаяся в 30-ых годах прошлого века, изношена.
В-третьих, украинцы предпочитают хранить деньги под подушками, и тот приток денег в банковскую систему, о котором многие говорят, очень незначителен. Фондовый рынок тоже в крайне ограниченных размерах. Не надо обольщаться ростом индексов наших бирж. Казалось бы, индекс уже практически такой, каким был до кризиса, но на рынке нет денег. Тот, кто вложил деньги в инвестиционный фонд, может тешиться заработками в размере 600% за год или 300% за последние два месяца. Но любая попытка крупного инвестора зафиксировать прибыль приведет к падению индексов.
Еще один аргумент в пользу стагнации экономики – действия правительства, повторяющего ошибки своих предшественников. Они разделили общество и ведут непрозрачную политику, а из этого ничего хорошего не выйдет. Украина вошла в новую зону турбулентности, что не желательно для любого инвестора.

Редакция: Количество банков, кредитующих жилье, растет каждый месяц. Может ли ипотека подтолкнуть цены на недвижимость вверх?

Алексей Говорун: Большая часть кредитов, полученных после 2008 г., привлекались с целью улучшения жилищных условий, то есть фактически кредитовалась покупка квартиры с последующей продажей имеющегося жилья на вторичном рынке и возврата займа. Банкиры подтвердят, что фактическая длина таких кредитов не 15-20 лет, как в договоре, а три года максимум.

Виталий Шастун: К июлю 2009 г. на рынке ипотеки появились признаки оживления. Могу сказать, что количество заявок на получение кредита существенно увеличилось по сравнению с июлем прошлого года. Но если сравнить с 2008-ым, то количество потенциальных заемщиков уменьшилось в десятки раз. Риелторы Киева проанализировали количество сделок за март 2009 и 2010 годов. Их число увеличилось вдвое, но находится на ничтожно низком уровне по сравнению с 2008 г.
Существует ряд факторов, мешающих развитию ипотечного кредитования. Главный из них – высокие процентные ставки по кредитам. Решить эту проблему можно, если снова будет разрешено валютное кредитование, и в этом направлении уже делаются определенные шаги, либо путем резкого сокращения ставок в национальной валюте. Сейчас Минфин размещает облигации под 15%. Конечно, если государство, будучи наименее рисковым заемщиком привлекает займы по такой цене, то просто нет смысла выдавать кредиты на более низких условиях.
В основном наши клиенты получают кредиты на жилье, чтобы, например, переехать из 1-комн. квартиры в 2-комн., для чего им не хватает $10-30 тыс.

Анатолий Топал: Не так давно один из банкиров заявил, что к концу 2010 – началу 2011 г. банки смогут предложить ипотечные кредиты под 12-13% годовых в долларах, 15-16% в гривне. Это возможно?

Виталий Шастун: Думаю, это возможно. Уже сейчас банки активнее предлагают ипотечные программы. Полагаю, что к сентябрю-октябрю этот рынок будет переполнен конкурентами. А когда усиливается конкуренция – падает цена.

Руслан Спивак: Действительно, в случае валютного кредитования это вполне реально. Сегодня банки привлекают ресурсы от населения, например, под 7-8% в долларах, соответственно, закладывая определенную маржу, мы можем выйти на такие показатели. Но здесь есть очень важный момент по поводу гривневых ресурсов. Кризис показал, что люди будут намного осторожнее относиться к валютному кредитованию: многие прочувствовали на себе эффект валютных колебаний, когда на 60-80% меняется размер платежа, а то и в два раза становится больше. Что касается удешевления кредитных ресурсов, то уже сегодня большинство банков снизили ставки на 1-2% процента по своим депозитным программам. Постепенно банки начинают отходить от ценовой конкуренции и стараются находить более сбалансированные с точки зрения доходности, но вместе с тем гибкие и удобные для клиента продуктовые решения. Тем не менее утверждать, что в течении лета мы увидим существенное сокращение ставок, мы не можем. Наверняка рынок еще до конца не готов к снижению ресурсов настолько быстро, да и прямых экономических предпосылок к этому еще нет.
В ипотечном кредитовании банки также столкнутся с проблемой выбора четкого индикатора, к которому могла бы быть привязана процентная ставка, чтобы относительно безопасно дать этот ресурс на 10-15 и более  лет. В докризисной практике мы видели, что банки использовали фиксированную ставку с возможностью корректировки, что сейчас невозможно законодательно, либо плавающую ставку, которая была привязана к долгосрочным депозитам. Согласен, что к осени рынок станет более плотным. Если в начале года 3-4 банка выдавали ипотечные кредиты, а не просто декларировали возможность, то сегодня их количество более 10, с устойчивой тенденцией к росту.   

Сергей Степенко: Мы не питаем иллюзий, что количество сделок купли-продажи жилья будет расти. Не думаю, что докризисного уровня достигнем раньше, чем к середине 2012 г. Но многое зависит от восстановления ипотечного кредитования и доверия населения к банковским депозитам. Если банки будут снижать ставки по депозитам на 5% в год, то к желаемым 15% по ипотеке мы придем нескоро. Тем более с учетом инфляции на уровне 13-15%. А вот если будет восстановлено кредитование в долларах?..

Евгений Марьин: Я убежден, что уже осенью банки будут истерически искать клиентов, предлагать всевозможные программы ипотеки. Безусловно, ставки будут снижаться. Как сейчас помню 2002 г., когда я, возглавляя строительную компанию, обзванивал банки с предложением о сотрудничестве, но натыкался на глухую стену. А в 2004 г. банки уже стояли в очереди ко мне. За всю историю восходящего тренда недвижимости, начиная с 2002 г., банки вели ожесточенную войну против застройщиков. Практически все бизнес-издания цитировали банкиров, мол, рынок недвижимости падает, обвалится, он перегрет, несите деньги на депозиты.

Алексей Говорун: Готов поддержать коллегу. Банк консервативен, но в самое интересное время, как в японском театре, меняет маску, чтобы привлечь к себе деньги клиентов. Согласен, что некоторые финансисты пытались спровоцировать удешевление квадратного метра, заявляя, что рынок перегрет. Признаться, уже немного поднадоела и стала мало кому интересной новость о том, что квадратный метр скоро подешевеет.
Не соглашусь с высказанным мнением, что если ставки по кредитам на жилье вернутся к докризисному уровню, то количество сделок существенно возрастет. Покупатели стали очень осторожными. Надеюсь, что кризис заставил украинцев быть намного рачительнее, как европейцы. Мы, наконец, задумываемся об уровне собственного дохода, семейном бюджете, о возможности каких-то накоплений.

Редакция: Возможна ли вторая волна кризиса на рынке недвижимости, который будет спровоцирован отложенным растущим спросом и сузившемся предложением?

Анатолий Топал: Сегодня действительно существует большой дефицит качественного жилья. Среди того ширпотреба, которым заполнен рынок предложений, лишь единичные строительные компании могут предложить жилье, соответствующее по качеству запрашиваемой цене. Не секрет, что на сегодня все хорошие проекты раскуплены.
А отложенный спрос наткнется на отложенное предложение. Даже при условии достаточного финансирования, поднять с колен рынок первичного жилья можно будет за два года.

Сергей Степенко: Спрос, превышая предложение, существует только в одном сегменте – дешевого жилья. Квартиры по $35 тыс. можно было купить в 1 кв. 2009 г., и на рынке их было не больше сотни. Сегодня такое же жилье с ремонтом стоит $60-70 тыс. – это устаревающие хрущевки. По нашим прогнозам, количество таких предложений будет уменьшаться. Ведь до 80% сделок осуществляется именно в этом ценовом диапазоне. Поэтому цены в любом случае будут расти и вполне возможно, что на 20% за 2010 г.
В сегменте бизнес-класса сделки проходят в пределах $300 тыс., и здесь особой динамики повышения стоимости не наблюдается. Боюсь, что в этом сегменте спрос никогда не будет превышать предложение, потому что таких объектов будет все больше, а спрос, судя по количествам сделок, невысок. Застройщики ждали помощи от государства. Но так ее и не получили. Те проекты, которые в 2007-2008 г. были проданы за $40 млн., сейчас выкупают частные инвесторы за $15 млн. Они ориентируются именно на жилье бизнес-класса, и, на мой взгляд, через год-два на рынок выйдет достаточно много готовых объектов в этой категории. А структура спроса существенно не изменится. Поэтому стоимость такого жилья прогнозировать сложно.
Единственный сегмент, где сегодня падают цены, – элитное жилье. По нашим прогнозам, в этом сегменте еще не будет достигнуто дно даже в 2010 г. Немало таких квартир в декабре 2009 г. были выставлены на продажу за $700-750 тыс. Сейчас же их пытаются продать по $500-550 тыс. Возможно, цены на элит-жилье стабилизируются лишь в 2011 г.

Руслан Спивак: Сейчас наиболее рационально и разумно основным игрокам и участникам рынка (застройщикам, банкам, частным и институциональным инвесторам) сесть за стол переговоров и договориться о дальнейших планомерных правильных шагах, чтобы не возникало резких перекосов и не повторились ошибки прошлого. В частности, если говорить о банковской сфере, то необходима условно согласованная и обоснованная с точки зрения рисков позиция по продуктовым параметрам. Только тогда рынок сумеет выйти на положительную динамику и постепенно восстановится.

Редакция: А если говорить о загородных домах?

Сергей Степенко: Сегмент загородного жилья развит слабо. Немногие застройщики сумели достичь договоренностей с банками, чтобы те кредитовали покупку коттеджей в городке, поскольку не всегда были оформлены права собственности на такое жилье. Поэтому банкиры относились к коттеджным поселкам скептически. Лишь к середине 2008 г. рынок стал налаживаться, но потом все обвалилось. Динамика продаж очень сильно упала. И даже те, кто продавал такие дома за $1,5 тыс./кв. м, начали снижать цену до $1,2 тыс. или $800.

Анатолий Топал: Кто раньше не мог продать за $1,5 тыс./кв. м, не может продать и сейчас ни за $1,2 тыс., ни за $900…

Сергей Степенко: Сейчас многие проекты перепродаются. На мой взгляд, коттеджные поселки восстановятся в самый последний момент, после того, как восстановится все жилье. А земельные участки, полагаю, воспрянут раньше, следом за жильем эконом-сегмента.

Программа правительства по развитию рынка жилья и ипотеки

Редакция: Если правительство пойдет по пути удешевления кв. м до $400, как будет развиваться ситуация на рынке? По последним заявлениям министра регионального развития и строительства, согласно программе о доступном жилье в Киеве квадратный метр может стоить 5 900 грн.

(Иронический смех сменяет гомерический хохот)

Алексей Говорун: Беру за 6 тыс. грн.! Моментально!

Редакция: Такие цены невозможны?

Сергей Степенко: Конечно, нет.

Анатолий Топал: Все подобные программы напоминают фрагмент из фильма «ДМБ»: «Ты сурка видишь? – Нет. – И я не вижу… А он есть». ГИУ (Государственное ипотечное учреждение) муссирует эту тему с 2005 г. Сейчас этот проект  практически утих. Бесплатные участки для застройщиков – притча во языцех. Иногда до 30% стоимости квадратного метра жилья – это аппетиты чиновников.

Евгений Марьин: В области аппетиты умереннее, чем в столице. Беспокоит другое. Что осталось в Киеве после правления мера? И кто пришел на строительный рынок в период кризиса? Мы знали «Киевгорстрой», «ТММ», «Познякижилбуд», «Столица», еще несколько компаний. Кто будет в посткризисном периоде? Они же.

Алексей Говорун: Дешевое жилье предусматривает массовое строительство. Для этого необходимо подвести коммуникации. Если говорить о сотнях тысяч квадратных метров, никто из застройщиков не выполнит технических условий. Надо строить, строить и строить. Не уверен, что в этом направлении что-либо сделано государством за последние годы. Игроки же рынка – частные компании – не переполняются филантропическими настроениями. Здравомыслящий человек поймет, что не проблема применить дешевую технологию, но выдержать технические условия вместе с выделением земли нелегко. В стоимости проекта дома на 200 квартир в городской черте 20-30% закладывается на технические условия. Поэтому говорить о 4-6 тыс. грн. за квадрат, по крайней мере, наивно. Можно наштамповать сколько угодно много коробок «в воздухе» без подведения электричества, канализации, воды. Их даже можно продать по себестоимости. Но тогда кто-то должен сделать подарок – либо монополисты рынка, либо государство. А если говорить глобально, то в Украине не реализован адекватный подход к инфраструктуре. К тому же проблемой остается статус земли под домом.

Алексей Топал: Кроме прочего, мы не должны забывать о существующих очередях, для которых надо строить и строить десятки лет. А если говорить о доступности жилья, то в Киеве оно никогда не было доступным: ни при советской власти, ни при царе, ни при князе Владимире, и в ближайшее время, думаю, доступным не станет.

Редакция: Какой может быть минимальная цена на жилье в столице с минимальной рентабельностью для застройщика?

Алексей Говорун: Киев – очень специфический город. Но как потребитель могу сказать, что адекватной цена на столичное жилье должна быть на уровне европейских цен. В домах на окраине и ближе к центру, эконом и бизнес сегментов, квартиры не могут стоить дороже 2 тыс. евро/кв. м. Это планка хорошего жилья, с грамотными планировками, месторасположением и прочими удобствами. Так должно быть по логике.

Анатолий Топал: Пока получается, что нам предлагают квадратные метры, а мы хотим купить образ жизни. И многие готовы за это переплачивать. Пожалуй, Украина – единственная страна, где стоимость квадратного метра устаревающего жилья выше, чем в новом хорошем доме.

Сергей Степенко: Новом, но недостроенном.

Алексей Говорун: При покупке жилья ценится место и окружающая социальная среда.

Евгений Марьин: Но такое жилье можно подобрать и на вторичке.

Анатолий Топал: Только предложений мало.

Редакция: Какие действия государства смогут повлиять на снижение стоимости жилья?

Юрий Юрченко: Для начала необходимо составить генпланы всех городов. Их отсутствие приводит к хаотичным застройкам и загрязнению архитектурного и окружающего пространства, развалу духовности города. Пример – массивы на левом берегу Киева: это мегаполис, лишенный и деревьев, и культуры, и духа города.
В идеале должно быть так: создается генплан города – с дорогами, детскими садами и пр. Далее, территория города делится на участки и объявляются публичные тендеры на право их застройки, либо на продажу земли с целью застройки в соответствии с генпланом. В результате казна получает деньги, вопрос с назначением земли решен, город развивается системно, наблюдение за архитектурным решением осуществляется. Но почему ни в одном городе так не делается? Видимо потому, что нет откатов ни меру, ни депутатам. А если мы получаем деньги от проведения открытых тендеров в городскую казну, тогда за их счет и инфраструктура развивается.

Алексей Говорун: Если будете баллотироваться, я за вас проголосую. То, что вы говорите, имеет огромное значение. Все тенденции нужно предугадывать на 40 лет вперед. На Западе реализация девелоперского проекта на 300 тыс. домовладений реализуется 30-40 лет, в Китае – 3-4 года.

Юрий Юрченко: Любой план лучше, чем его отсутствие. Можно улучшить качество и существующего жилья, но для этого необходимо принять целый ряд законов. Считаю, что создание объединений собственников жилья – это тупик. Никогда не соберете таким способом деньги, скажем, на то, чтобы привести фасад в порядок. Это можно делать за счет муниципального бюджета, но тогда в стоимость квартиры должна закладываться инвестиционная составляющая, учитывающаяся при продаже квартиры. Это же относится к придомовой территории и платы за квартиру.
Абсурд, когда застройщик обязан за свой счет провести коммуникации, а потом передать это на баланс городских сетей. Если я за свои деньги это сделал, то, пожалуйста, дайте мне акции того же «Водоканала», которые котируются на бирже. И я удешевляю за счет этого стоимость.
В государственную программу удешевления жилья не верю. Потому что наличие хаоса, отсутствие инфраструктуры и логичного законодательства приведет только к тому, что деньги будут разворованы.

Потенциал инвестиции в недвижимость

Редакция: Может ли быть вложение в недвижимость провальным?

Анатолий Топал: Вряд ли, если говорить о вложении с целью сохранить и приумножить. Сейчас на рынке возник нонсенс – арендные ставки, что в жилой, что в офисной недвижимости, должны либо вырасти вдвое, что нереально, либо цена квадратного метра должна упасть вдвое, что тоже невозможно. В таком положении рынок находится уже год. Многих дезориентировало заявление некоторых банкиров, что они завалят рынок квартирами по $10 тыс. Этого не произошло. Если говорить о земельных участках, то сегодня можно под Киевом найти варианты по ценам 2003-ого, правда, это большие участки.

Виталий Шастун: Недвижимость как объект инвестирования, в принципе, будет интересна всегда. Вопрос только в цели. Если приобретать жилье с целью спекуляций, то сейчас не лучшее время, потому что инвестиция будет очень длинной. Вложенные сейчас средства в покупку квартиры не принесут быстрого эффекта. Если говорить об инвестиции с длинным сроком окупаемости, то, на мой взгляд, рынок как раз прошел дно, и сейчас как раз то время, когда нужно начинать инвестировать. В пример можно привести фондовый рынок. Никто не предполагал год назад, когда индекс ПФТС находился на уровне 200 п., что произойдет пятикратный рост – на текущий момент индекс перешагнул 1 000 п., хотя мы продолжаем пребывать в пессимистическом состоянии.

Редакция: Каким потенциалом обладают сегодняшние вложения в недвижимость? Во что лучше инвестировать – в квартиру, загородный дом или земельный участок?

Алексей Топал: Вспомним классика М. Твена: «Люди, покупайте землю, ее больше не производят». И современная ремарка: материальные активы производятся меньше, чем деньги. Недвижимость относиться к предметам первой необходимости, и я глубоко убежден, что если жилье необходимо, его нужно покупать в тот момент, когда эта потребность возникла. Увлекшись инвестиционной привлекательностью, мы забыли, что недвижимость, в первую очередь, – это жилье, семейное гнездо. И действительно, сейчас самое время для его покупки. Я бы советовал покупать образ жизни. Обвала цен, который обещают некоторые, на 30-40%, – не будет.

Евгений Марьин: Я являюсь ярым апологетом недвижимости. Для меня банковские депозиты и золото категорически не являются способом ни вложения, ни сохранения средств. Мы знаем негативные истории с нашими банками. Считаю, что, в первую очередь, нужно рассматривать недвижимость как инструмент сохранения и накопления капитала. Но важно очень четко и правильно ее выбирать. Самое последнее, во чтобы я вкладывал, – это дома за пределами Киева, не в коттеджных городках. Наиболее оптимальный вариант – жилая, тщательно подобранная недвижимость. Квартира – совершенно надежное вложение.

Руслан Спивак: Если смотреть на недвижимость как альтернативный инструмент инвестирования, то сегодня это однозначно долгосрочное вложение.   Если по каким-то причинам потребитель не готов к этому и желает получить доход в краткосрочной перспективе, то лучший выбор – депозит. Кризис очень сильно ударил по сфере недвижимости. Например, широко распрастраненный в докризисный период «бизнес на квартирах», когда физлицо или СПД покупали по несколько квартир и сдавали их в аренду, существенно пострадал, большинство из них имеют коэффициент простоя порядка 50-70% и не могут его покрыть. С другой стороны, граница входа в рынок сегодня достаточно интересная. Если есть «подушка безопасности», чтобы сегодня вложиться в актив и получить доход через 2-4 года и более, то идеальнее время не придумаешь. Но здесь вопрос доступности ресурсов.
Влияние зарубежных инвесторов на рынок уже заметно, и безусловно, подъем рынка будет происходить. Но нужно понимать, что той доходности, которая была полтора-два года назад, не будет. Конечно, цикл роста повторится, но отношение к рынку уже будет другим. Ни банки, ни инвесторы, ни рядовые потребители не пойдут на те условия, которые были тогда.

Алексей Говорун: Самым выгодным моментом покупки в начала роста рынка воспользуются лишь 5% покупателей. Все остальные приобретают уже дороже.

Анатолий Топал: В институте недвижимости США, проанализировав кризис 1979 г. и 1989 г., вывели формулу, когда нужно покупать недвижимость: когда на фоне постоянного падения цен идет резкий рост количества сделок. Он длится буквально 4-9 месяцев. У нас такой момент еще не наступил.

Алексей Говорун: Скорее всего, это произойдет в 2011 г.

Евгений Марьин: Я не очень склонен верить аналитикам, прогнозирующим восстановление рынка в 2013 году. Нужно заложить на стабилизацию рынка 4 года. И уже в 2012 году мы вернемся на прежние позиции.

Юрий Юрченко: Вопрос в другом: «А что восстанавливаем?» Если говорить о ценах в долларах, то мы их не увидим в течение 10 лет.

Руслан Спивак: Или в той валюте, которая будет иметь влияние в определенный период  времени. Это может быть уже совсем не доллар или евро. Потому что то количество долларов, которое сегодня оборачивается за пределами США, сильно влияет на всю мировую экономику. Исходя системных проблем в экономике США и ЕС тяжело прогнозировать, как будут себя вести сегодняшние валюты-лидеры.

Виталий Шастун: В гривне существенного падения цен не произошло, по некоторым позициям даже выросли цены. Тем не менее, мне кажется, что среднему гражданину на сегодняшний момент лучше свои сбережения оставлять на депозите, если он не желает улучшить свои жилищные условия.
На мой взгляд, есть две категории людей, которым следует купить недвижимость именно сейчас. Первая – те, кто хранил деньги в долларах. Ведь цены в американской валюте снизились существенно – на 40-50%. Вторая категория – это желающие улучшить свои жилищные условия. Скажем, родился ребенок, и семья хочет сменить 1-комн. на 2-комн. На мой взгляд, сейчас удачное время для такой рокировки. Однокомнатных квартир продается больше, чем других, и разница цен квадратного метра между единичкой и двушкой значительно меньше, чем в стабильное время. Потому можно хорошо выиграть, в том числе, взяв в кредит недостающую сумму для покупки большей квартиры.

Сергей Степенко: С точки зрения инвестиции, менее рисково, конечно, купить квартиру, чтобы не раньше, чем через 5 лет от продажи получить инвестиционный доход, опережающий инфляцию. Наиболее быстрорастущим сегментом будет самое дешевое жилье. Купив сегодня квартиру за $60 тыс., через год можно ее продать за $80 тыс. Если купить квартиру сейчас за $300 или $500 тыс., риски не оправдывают вложения.
С точки зрения краткосрочных инвестиций, наиболее оптимальный вариант – все же банковский депозит.

Алексей Говорун: Как предмет инвестиций недвижимость никогда не была массовым инструментом. А вот покупка, в том числе и впрок, например, чтобы у детей, когда подрастут, уже было свое жилье, всегда имела составляющую «для себя», с определенным использованием. Однозначно, сейчас время для такого приобретения. И оно уходит, потому что предложение сужается. То, что реально строится, пользуется спросом у покупателя и продается.


Текст: журнал «Личный счет»
Фото: Наталия Кравчук