Собі на користь: як читати договір з забудовником та на що звернути особливу увагу

Що в договорі має насторожити та чи можна внести зміни в готовий документ – в авторській колонці для РБК-Україна REALTY пояснює Володимир Копоть, юрист, керівник сервісу онлайн-перевірки нерухомості Monitor.Estate.

Що записано в договорах

Існує декілька видів стандартних договорів:

• договори купівлі-продажу за попередніми договорами;
• договори за деривативами (наразі зустрічаються все частіше);
• договори викупу майнових прав;
• договори облігацій;
• інвестиційні договори;
• договори участі у фонді фінансування будівництва (ФФБ).

Кожен з них має свої особливості, проте в кожному мусить бути інформація про квартиру: адреса будинку, поверх, загальна та житлова площа, номер квартири, технічні характеристики, комунікації, детальне планування тощо. Якщо на момент підписання договору будівництво ще ведеться, то чим детальніша інформація про майбутню квартиру буде вказана, тим краще.

Ціна

Також в договорі обов’язково прописують ціну. Незалежно від того чи ви вносите всю суму одразу, чи берете розтермінування – на цей пункт варто звертати увагу. У відділі продажів можуть запевняти що сума – фіксована, проте може виявитись що фіксована сума тільки на певні квартири, або для певної площі, або фіксувати оплату з прив’язкою до курсу валют.

Якщо оплата вноситься частинами – в договір можуть ввести математичні формули для розрахунку. В них немає нічого страшного, якщо розрахунки деталізовані та прописані кінцеві суми. Якщо виникають сумніви щодо формули –краще відкласти підписання договору.

Терміни

Ще один важливий пункт – терміни виконання договору. Зазвичай цей пункт не містить точних дат, забудовники вказують орієнтовні дати введення будинку в експлуатацію, наприклад "2-й квартал 2023 року", або право власності переходить покупцеві після того, як забудовник спочатку зареєструє його на себе. Потрібно, щоб були вказані не лише реальні строки введення в експлуатацію, а й термін оформлення права власності та передачи житла інвестору.

Відповідальність

У всіх договорах, незалежно від виду, забудовники прописують штрафні санкції й перекладають їх на інвестора, а у більшості договорів прописана подвійна відповідальність за одне й те саме порушення.

Штрафи можуть передбачатись за таке:

• протермінування зі сплатою внеску;
• розірвання договору за власною ініціативою;
• перепродаж свого права на купівлю третій особі (якщо це не родич);
• не підписаний вчасно акт прямої передачі.

Обов'язково потрібно звернути увагу на відповідальність сторін – мають бути прописані зобов'язання забудовника та санкції за їх невиконання. Ще один важливий пункт – право виходу з угоди. В житті бувають різні ситуації, в яких ви не здатні дофінансувати будинок або новобудова стала ризиковою. Також слід перевірити наявність правового зв'язку між учасниками будівництва та особою продавця.

Недоліки та ризики договорів з забудовником

Кожен договір має свої пункти, написані дрібним шрифтом, на які звертають увагу вже тоді, коли проблема виникла. Проте, є певні моменти, які варто знати ще до підписання.

Попередній договір купівлі-продажу не виключає подвійного продажу однієї квартири. Також забудовник може ухилитись від укладання основного договору. Щоправда, інвестори бачать тут лише одну проблему – фінансову, цей тип договору передбачає додаткові витрати: оплата послуг нотаріуса, збір до Пенсійного фонду, держмито тощо.

На відміну від попереднього, договір купівлі-продажу майнових прав не передбачає додаткових витрат, але водночас не містить жодних гарантій для покупця. По-перше, за таким договором одна й та ж квартира може продаватись кілька разів, по-друге, забудовник може використовувати отримані гроші на інші потреби.

В обох випадках інвестор не захищений від довгобуду чи недобудови, адже продаж квартир за цими договорами може здійснюватись без дозвільних документів.

Придбати житло у новобудові можливо не тільки у забудовника, а й у попереднього покупця – фізичної чи юридичної особи. Тут в першу чергу варто звертати увагу на причину продажу: якість будівництва, зміна поверховості, затягування введення в експлуатацію, передбанкрутний стан забудовника. Тож покупець має в першу чергу вивчити документи на об'єкт, поточний стан та перспективи його завершення, а вже потім укладати договір.

Подвійна схема

В останні кілька років популярною була схема купівлі через два договори одночасно – договір купівлі-продажу деривативу та договір купівлі-продажу майнових прав. Забудовники ділять суму на два договори порівну. Коли ви купуєте дериватив і маєте акт прийому-передачі – договір є виконаним.

В цих договорах часто прописано що забудовник – продавець деривативу, у разі розірвання договору повертає 90% оплати, а 10% залишає як штрафну санкцію. Ніби нічого, але якщо вам з якоїсь причини не вистачає грошей щоб платити за квартиру, ви хочете розірвати договір і готові до штрафу – є велика ймовірність що вам повернуть 90% від 50% внеску по договору майнових прав, оскільки договір купівлі деривативу по факту виконаний.

Доволі часто інвестори вбачають проблему, якщо в договорі прописано страхування об’єкту від нещасних випадків. На мій погляд, цей пункт – лише плюс. Щоправда, в цьому випадку необхідно ще й перевіряти репутацію компанію-страхувальника.

На первинному ринку жоден з договорів не дає підстав, за якими ви обмінюєте гроші на квадратні метри. Все це проміжні етапи після яких, коли будинок готовий – ви отримуєте право власності.

Як внести зміни в договір

Зазвичай договір укладають у відділі продажів будівельної компанії. Працівники мають типові зразки. На прохання внести зміни вони не погоджуються: або через невигідні для себе умови, або через ризиковість об’єкту, або банально – через лінь. Внесення змін до типового договору потрібно узгоджувати з юристом чи керівництвом компанії – а це зайвий час. Всі стандартні договори, які є у забудовника – складені на користь лише йому.

Щоб бути впевненим, що договір захищає ваші права, необхідно:

• Брати договір за 2 тижні до укладання угоди (не переймайтесь, ваша квартира за цей час не втече, відділ продажів попередньо її бронює) і уважно читати;
• Надсилати договір юристу і просити внести необхідні правки;
• Чекати поки юрист погодить правки до договору у відділі продажів;
• Підписати договір, сплатити кошти, чекати введення в експлуатацію й отримати свою квартиру.

На жаль договору, який би гарантував вчасне введення будинку в експлуатацію та підключення всіх комунікацій – не існує. Тож інвестор має бути максимально уважним.