Торговая недвижимость: мест нет

По материалам еженедельника "КОНТРАКТЫ"

A. T. Kearney поставило Украину на пятое место в рейтинге привлекательности инвестиций в ритейл в 2007 году. Год назад украинская розница занимала четвертую позицию — впереди только Индия, Россия и Вьетнам. В 2007-м Украину и Вьетнам потеснил Китай.

По данным A. T. Kearney спрос на торговую недвижимость в Украине превышает предложение примерно в четыре раза. Не менее дефицитна складская и офисная недвижимость — индекс наполняемости большинства объектов составляет почти 100%.

Тем не менее эксперты Украинской торговой гильдии (УТГ) считают, что инвестиции в коммерческую недвижимость Украины в ближайшие годы будут расти ежегодно лишь на 5-7%. Причина — недостаток средств у отечественных девелоперов и осторожность иностранных инвесторов, считающих Украину привлекательным, но по-прежнему высокорисковым регионом — в первую очередь из-за проблем с получением земельных участков под застройку.

Несмотря на привлекательность украинского рынка коммерческой недвижимости, крупные западные компании заходят в Украину крайне редко. Строить объекты с «нуля» иностранцам мешает сложная система оформления прав на землю.

Позади Европы всей

Не подмажешь — не построишь. Например, в Киеве до сих пор не решен вопрос с выделением участка для строительства торгового центра шведской компании IKEA — шведы обхаживают столичные власти еще с 2005 года. Компания планирует инвестировать в украинскую экономику до $2 млрд, строительство только одного ТЦ под Киевом оценивается экспертами примерно в $400 млн. Были сложности в Украине и у немецкой Metro Group. В 2004-2005 годах немцам отказали в выделении участка для строительства Metro Cash & Carry в Запорожье. Тяжело дался им и львовский торговый центр.

Высший класс

В последнее время многие международные торговые сети заходят в Украину с помощью партнеров-украинцев, которые решают вопросы, связанные с оформлением разрешительной документацией на землю и строительство. Так, например, поступила французская сеть Аuchan, подписавшая в этом году договор о сотрудничестве с украинским ЗАО «Фуршет». Другие иностранцы решению земельных вопросов предпочитают покупку готовых объектов коммерческой недвижимости. Таким образом, строительство новых торговых, офисных или логистических центров остается прерогативой отечественных девелоперов, у которых просто не хватает денег, чтобы удовлетворить растущий спрос на коммерческую недвижимость.

В Киеве перестали строить торговые центры. В 2006-м в столице заработали пять ТЦ, с начала 2007 года введен в эксплуатацию только один (теперь их 32). Спрос на торговую недвижимость по-прежнему высок, однако строить ТЦ девелоперам мешают сложности с землеотводом, дороговизна киевской земли и «пересменка» властей в столице и области.

Киев коммерческий

Киевские строители, специализирующиеся на торговой недвижимости, вынужденно ушли в регионы. Как результат — по количеству торговых площадей на тысячу жителей столица уже опустилась на третье место. В Днепропетровске по итогам 2006-го на 1000 жителей приходилось 150 кв. м современных торговых площадей, в Николаеве — 140 кв. м, Киеве — 130 кв. м.

Для сравнения: в Праге на 1 тыс. жителей приходится более 300 кв. м торговых залов, в Варшаве — 400 кв. м. В Европе рынок торговой недвижимости считается насыщенным, если на 1 тыс. жителей приходится хотя бы 300 метров площади современных магазинов.

Дефицит торговых площадей сказывается на стоимости аренды. В Киеве ставки стартуют с $50 и доходят $300 за кв. м в месяц. Даже в лучших торговых центрах Москвы среднемесячная арендная плата не превышает $140-180 за квадрат, доходность торговой недвижимости — 14% годовых. В Киеве торговые центры приносят арендодателям до 20% годовых: в три-четыре раза больше, чем в Польше, Венгрии или Чехии, где доходность торговой недвижимости составляет около 6%. Современный торговый центр в Европе окупается за 10-15 лет, в Украине — всего за 3-5.

К началу 2007 года в нашей стране насчитывалось около 2,8 млн кв. м современной торговой недвижимости, еще 3,9 млн квадратов (125 объектов, по данным УТГ) находилось в стадии строительства и проектирования. Большинство новостроек расположено в небольших областных центрах. В крупных городах, таких как Киев, Донецк, Одесса, предложение торговых площадей увеличится незначительно. Зато в провинции, где на 1 тыс. жителей областных центров приходится всего 50-70 кв. м современных торговых площадей, в ближайшие два года этот показатель вырастет почти вдвое. По мнению экспертов, насыщение небольших городов торговыми площадями будет способствовать снижению арендных ставок, которые достигают здесь $100, а кое-где и $150 за квадрат.

К 2007 году в Украине функционировало почти 150 бизнес-центров. Из них около 100 офисных комплексов были расположены в Киеве (690 тыс. кв. м), еще около 50 — в регионах (200 тыс. кв. м, преимущественно в городах-миллионниках).

Мало покажется

В городах с населением свыше миллиона заполняемость офисных центров класса А и В находится на уровне 99%. Для сравнения: на московском рынке этот показатель не превышает 95%.

Строить бизнес-центры в Киеве проще, чем торговые. В частности, под офисные здания требуются земельные участки меньшей площади. Специалисты УТГ прогнозируют, что к 2008 году на одного киевлянина будет приходиться 0,3 офисных квадратов, сейчас — 0,15 кв. м. Ежегодные темпы роста объемов строительства БЦ в Киеве +30-40%.

Тем не менее даже двукратный рост числа киевских офисов не перекрывает из года в год увеличивающийся на них спрос — потребность только в высококлассной офисной недвижимости оценивается как минимум в 1,5- 2 млн кв. м.

Арендные ставки в столичных офисах колеблются в диапазоне от $30 до $70 за квадрат в зависимости от класса. Большинство экспертов считают, что аренда будет дорожать, и приводят в качестве примера Москву, где месяц аренды офиса стоит от $40 до $130 за кв. м.

Доходность офисной недвижимости в столице составляет 18% годовых, офисные здания окупаются за 5-8 лет. В Восточной Европе доходность ниже почти в три раза (6% в год), соответственно, отбить инвестиции в европейские бизнес-центры можно не раньше, чем через 12-15 лет.

Площадь столичных складов всех категорий оценивается примерно в 2 млн квадратов. Из них около 250 тыс. кв. м приходится на профессиональные складские комплексы. При этом спрос на такие склады оценивается в 350-400 тыс. кв. м. Летом заявки на складскую недвижимость классов А и В в два раза превышали предложение. Показатель наполняемости составлял 98-99%.

При предложении 1,75 млн квадратов непрофессиональных складов спрос на такие помещения оценивается в 2,3-2,5 млн кв. м. Хуже всего обстоят дела со складскими помещениями в центре Киева — здесь практически нет свободных помещений. Повышенный спрос спровоцировал рост арендных ставок — до $12-17 за кв. м класса А или В. Год назад аренда стоила около $8-13 в месяц. Сейчас за 1 кв. м в современном складском комплексе с услугами хранения, разгрузки, погрузки, оформления документов и комплектации заказов платят от $12.

Специализированные склады в Киеве намного дороже. Например, помещения с холодильным оборудованием обойдутся в $35-40/кв. м в месяц.

Самые востребованные склады — в пригороде, расположенные в районе Глевахи (Одесское направление), Гостомеля и Ирпеня (Варшавское направление), Обухова, в пределах 30-35 км от городской черты. Цены в этих районах выше на 10-15% по сравнению с другими пригородными зонами.

В 2006-м в Киеве и пригороде введено в эксплуатацию 65 тыс. кв. м складских помещений, в 2005-м — только 10 тыс. кв. м. Эти объемы сопоставимы с одним крупным логистическим терминалом. Тем не менее большинство экспертов считают, что в течение двух лет произойдет насыщение сегмента высококлассных складских терминалов. Во всяком случае, на 2007-2009 гг. застройщиками заявлено к сдаче почти 200 тыс. кв. м профессиональных складских объектов.