Как заработать на земле по максимуму, если денег минимум

Земельный бизнес настолько увлекателен, что засасывает...

И пускай процентные ставки банкиров вас не смущают. Участки дорожают с такой скоростью, что выплаты по кредиту кажутся сущим пустяком. Условно — 100% рост стоимости соток против 14% выплат по долгам.

В кредитах, выдаваемых банками под залог самих участков, важны другие свойства. Во-первых, размер первоначального взноса, особенно когда совсем денег мало. Во-вторых, скорость выдачи наличных, чтобы не потерять найденные за смешную сумму сотки. В-третьих, разного рода ограничения и дополнительные условия банкиров, когда могут отказать в кредите на покупку земли, например, в заповеднике. И, наконец, сроки погашения, чтобы даже большой кредит мог превратиться в небольшие ежемесячные выплаты и не провоцировал на деструктивные действия.

Выбор экологически чистых банков невелик. Кредитуют под залог участков всего пять учреждений: УкрСиббанк, Райффайзен Банк Аваль, «Надра», ТАС-Комерцбанк, «Финансы и Кредит». У каждого из них свои особенности кредитования, которые мы попытались адаптировать под ваши возможности при покупке участка стоимостью $50 тыс.

Если вам необходимо занять побольше и на длительный срок, советуем посетить банк «Надра». Здесь первоначальный взнос всего 10%, а максимальный срок кредитования — 30 лет. А это, согласитесь, весомый аргумент, поскольку снимаются все вопросы любопытных брокеров в стиле: «На какую сумму вы рассчитываете?». Дело ведь не столько в цене, сколько в самом участке, иначе за какие-нибудь $5-10 тыс. можно приобрести шикарное поместье в трех часах езды по пересеченной местности. Но вам необходим участок в 30-километровой зоне от Киева с галопирующей ценой. В противном случае вся затея с кредитом бессмысленна. Только ликвидные участки фактически обнулят самые высокие ставки банкиров.

Предположим, у вас есть $5 тыс. Соответственно, «Надра» выдаст кредит на $45 тыс. При ставке 12,49% годовых в течение 30 лет ежемесячно придется выплачивать по $479,92.

За весь срок накапает $172,7 тыс. Но уже через пять лет ваш участок подорожает в 10 раз до полумиллиона, не говоря о тридцатилетней перспективе.
Важный момент: «Надра» кредитует покупку любого участка, за исключением земли сельхозназначения (там, где паркуются комбайны). Можно купить землю как в дачном кооперативе, так и с назначением «под застройку». Только до погашения долга банк запрещает строить на участке домики и прочие сооружения необузданной архитекторской мысли.

                    Вход: $5 тыс.
                    Выход: $172,7 тыс.
                    ($479,92 ежемесячно)

В ТАС-Комерцбанке считают, что экология требует дополнительных затрат, поэтому предлагают внести 15% платеж. За что предоставят 20-летний кредит на любой понравившийся участок, за исключением земли сельскохозяйственного назначения в пределах 30-километровой зоны. Правда, невысокая плата за вход компенсируется 14% ставкой в валюте. При кредите на $42,5 тыс. (с учетом $7,5 тыс. первоначального взноса) ежемесячные выплаты составят $528,5. За два десятилетия банк получит от вас $126,839.

Особенность ТАС-Комерцбанка — максимальный размер участка, приобретаемого в кредит — 30 соток. Словом, будьте скромнее, и кредиторы к вам потянутся.

                    Вход: $7,5 тыс.
                    Выход: $126,839 тыс.
                    ($528,5 ежемесячно) 

С20% первоначальным взносом возьмутся за воплощение вашей загородной мечты в УкрСиббанке. Здесь срок кредитования 21 год, зато банк возьмет всего 12% в валюте. Ежемесячные выплаты при кредите на сумму $40 тыс. (с учетом первоначального взноса в размере $10 тыс.) составят $435,48. А за 21 год придется отдать банку $109,74 тыс.

УкрСиббанк, в отличие от своих коллег, предельно осторожен в земельных вложениях и соглашается кредитовать исключительно участки под застройку.
Полную земельную свободу выбора предлагает Райффайзен Банк Аваль. Здесь можно занять и на покупку садового участка, хотя условия чуть хуже, чем в УкрСиббанке, а именно: срок кредитования — 20 лет, ставка — 12,85% годовых в долларах. Соответственно, ежемесячные выплаты при кредите на сумму $50 тыс. составят $462,94. А двадцатилетка кредитной жизни обойдется в $111,106 тыс.

При желании в УкрСиббанке и Райффайзен Банке Аваль можно сэкономить на ежемесячных выплатах, если выбрать схему «начисления процентов на остаток», а не «равными платежами». В отличие от «Надры» эти банки не настаивают на аннуитете. Приготовьтесь: в первые годы выплаты будут «кусаться»,  зато потом превратятся в сущий пустяк.

В УкрСиббанке в первый месяц придется расстаться с $559, которые постепенно снизятся до символических $49,29. Всего за 21 год банк получит от вас $90,514 тыс., что на $19 тыс. меньше, чем при выплатах равными частями. Райффайзен Банк Аваль при той же схеме сначала возьмет $595,34, а в конце двадцатилетнего срока — $87,94.

Общий размер выплат составит $91,512 тыс., т. е. на $10 тыс. меньше в случае аннуитета.

Выгода очевида. И если стоимость участка невелика, то рекомендуем занимать деньги по схеме «начисления процентов на остаток». Тем более что даже самые крупные выплаты в первые месяцы отличаются от ежемесячных платежей равными частями всего на $120. Аннуитет удобен для крупных вложений, когда занимаете от $100 тыс. на приобретение скромного участка размером в 5 соток вблизи президентской дачи.

                    Вход: $10 тыс.
                    Выход: $90,514 тыс.
                    (от $559 до $49,29 ежемесячно)

Поражает условиями кредитования банк «Финансы и Кредит». Здесь первоначальный взнос составит те же 20%, срок кредитования — 20 лет, а вот размер процентных ставок убивает наповал. При кредите на пять лет с вас возьмут 10,8% годовых в валюте, на 10 лет — 11,3%, на 15 лет — 11,7%, на 20 лет — 11,9%. Правда, к процентам придется прибавить еще и ежемесячную комиссию — 0,19% от суммы кредита. И если вспомнить темное математическое прошлое, от первого приятного впечатления возникнет второе неприятное потрясение. С учетом комиссионных при выплатах равными частями реальный процент на любой срок — 14,5% годовых в валюте. В абсолютном выражении —
$512 ежемесячно, или $122,879 за весь двадцатилетний срок.

Если выбрать схему «проценты на остаток», то выплаты стартуют с $650 и заканчиваются $88,06. За два десятка кредитной жизни придется отдать банку $98,127 тыс., что на $24 тыс. меньше, чем при выплатах равными частями. Но какой смысл экономить, если при прочих равных в «Авале» и УкрСиббанке все равно дешевле.

                    Вход: $10 тыс.
                    Выход: $98,127 тыс.
                    (от $650 до $88,06 ежемесячно)