Снимите это немедленно. Рынок аренды жилья обваливают бывшие квартирные спекулянты

К августу 2009-го однокомнатную квартиру в Киеве можно будет снять за $170–180 в месяц. По сравнению с нынешним уровнем цен аренда жилья в долларах подешевеет наполовину, прогнозируют в компании SV Development. Сейчас однокомнатную квартиру в столице арендуют в среднем за $355, хотя еще год тому за нее просили $543. Аренда двухкомнатных квартир подешевела с $860 до $490 в месяц, трехкомнатных — с $1070 до $594.

Эдуард Бразас, генеральный директор агентства недвижимости «C.I.T.», утверждает, что в гривнях стоимость аренды до конца года останется стабильной. «Рассказы о том, что кто-то уже снимает в Киеве квартиру за 1 тыс. грн, — миф», — категоричен столичный риелтор.

Динамика арендных ставок на жилье в Киеве за последние 6 месяцев, $/месяц

По словам Эдуарда Бразаса, осенью 2008 года, когда доллар начал укрепляться, большинство съемщиков и хозяев квартир перевели арендную плату с долларовой в гривневую по курсу 5,05 UAH/USD. С тех пор ставки зафиксированы в национальной валюте, и если до кризиса ежемесячная аренда однокомнатной квартиры составляла $600 (или 3000 грн), то и сегодня съемщик будет платить собственнику те же 3000 грн. Хотя в валюте квартплата за этот период снизилась более чем на 35% — примерно до $390.

Уступчивость арендодателей — результат огромного превышения предложений аренды над спросом. Потерявшие работу приезжие возвращаются домой, освобождая столичные квартиры (в большинстве случаев — дешевое и не слишком качественное жилье в спальных районах). Собственники «инвестиционных» квартир, отказавшись от быстрой продажи недвижимости по нынешним ценам, делают ремонт и выставляют жилье на рынок аренды. По словам ведущего специалиста департамента маркетинга SV Development Сергея Костецкого, именно экс-спекулянты провоцируют падение цен на рынке аренды, поскольку предоставляют квартиросъемщикам значительные скидки.

Впрочем, демпинг не оживил спрос. Напротив, за последний год число потенциальных арендаторов в Киеве сократилось в четыре раза: если в январе 2008-го было сдано 3016 квартир, то в январе этого года — всего 760. При этом предложение выросло до 23,7 тыс. За месяц сдается лишь одна из тридцати предлагаемых в аренду квартир, тогда как год назад сдавалась каждая вторая.

Предложение Количество квартир, предлагаемых в аренду в Киеве, тыс./месяц

Простаивают в основном самые дорогие объекты — двух- и трехкомнатные апартаменты большого метража в недавно построенных домах. Бывшие арендаторы такого жилья либо перебираются в квартиры той же категории, но меньшей площади, либо переезжают в дешевое жилье бизнес-класса. В результате аренда жилья премиум-класса подешевела на 45–50%, тогда как в среднем по рынку ставки снизились на 35–40%. Например, сейчас трехкомнатную квартиру на Печерске, по данным SV Development, можно арендовать за $860 в месяц. Еще в конце октября за нее просили $1684.

В свою очередь съемщики квартир бизнес-класса мигрируют в жилье уровня «эконом», которое освободили иногородние, покинувшие столицу из-за потери работы. Претендентов на такую жилплощадь оказалось значительно больше, чем на квартиры бизнес- или премиум-класса. Поэтому ставки аренды на однокомнатные квартиры в спальных районах просели не так существенно. К примеру, однокомнатные квартиры в Оболонском районе за последние полгода подешевели лишь на треть.

Спрос Количество квартир, снимаемых в Киеве, тыс./месяц

Долгосрочная сдача жилья в аренду никогда не была очень доходным бизнесом, говорит Эдуард Бразас. Даже в лучшие времена вложения в недвижимость окупались в течение 10–15 лет (привлекательнее была посуточная аренда — по сути, полулегальный гостиничный бизнес). Однако профессиональные арендодатели понимали, что жилье приносит основной доход не от сдачи внаем, а за счет подорожания при последующей продаже жилья. В условиях кризиса ситуация изменилась, и аренда дешевеет медленнее, чем падает стоимость жилья на вторичном рынке. Если цены на вторичном рынке по сравнению с прошлым летом просели почти на 50%, то аренда однокомнатных квартир за этот же период подешевела примерно на треть. Неудивительно, что инвесторы, не успевшие продать квартиры на пике цен, сейчас вынуждены переходить в смежный сектор — арендный бизнес.

Были времена

В конце 2007-го в Киеве ежемесячно проживали в съемных квартирах 40–50 тыс. семей. При средней ежемесячной ставке в $500 за одну квартиру средний годовой объем рынка аренды жилья можно оценить в $240–300 млн. Для сравнения: столько же составлял годовой объем столичного рынка сдаваемой в наем коммерческой недвижимости Киева.