Какой строительной компании можно доверить деньги? Условия покупки квартиры в столице

Дом по ул. Урицкого, 18в рождается вместе с новым годом — в декабре 2007-го как раз «выходил из земли». Закончат его строить не в наступившем високосном году, а в следующем — обещают ввести в эксплуатацию как раз в конце 2009 года. Так что есть все шансы выкупить по минимальной цене наиболее выгодную жилплощадь и заодно записаться первым в очередь на выкуп машино-места в подземном паркинге (его пока не продают, потому что не утвержден проект паркинга). В продаже даже квартиры с любым количеством комнат и на каком угодно этаже. Минимальная цена квадратного метра — 14 тыс. грн. Самый дорогой квадрат — в дефицитных однокомнатных. И хотя двушка в итоге оказывается дороже однокомнатной, однако по метражу такое приобретение выгоднее. Каждый метр выкупается определенным количеством облигаций, которые через два года можно будет обменять на указанную жилплощадь. Оплатив сразу 100% пока еще находящейся в стадии чертежей жилплощади, можно претендовать на 3% скидки. Или же согласиться на поэтапную схему оплаты: первый взнос — 30%, остававшиеся — равными ежемесячными платежами. Правда, как честно предупредили в компании «Гранит», цена на неоплаченные квадраты может повыситься.

ЭКСПЕРТИЗА

МНЕНИЕ ЮРИСТА

Виктор ГЕНИН, руководитель инвестиционного департамента юридической компании «Руслан»

— Схема инвестирования в данный объект предполагает приобретение именных процентных облигаций. Эмитентом является ООО «Будсервiс-Центр», продавцом — ОАО «Закрытый недиверсифицированный венчурный корпоративный инвестиционный фонд «Гранит-Инвест», представителем продавца — ООО «Капитал Ист», действующий на основании договора на комплексное обслуживание вышеуказанного фонда. Владельцем недвижимости является ООО «Строительно-коммерческая фирма «Гранит».

На первый взгляд кажется, что инвестору предлагают вложить деньги в некий инвестиционный фонд, получив взамен именные процентные облигации, а не инвестиционные сертификаты. Особого значения это не имеет, однако определена фиксированная цена продажи облигаций, а доходность работы фонда может быть намного выше. Облигации являются процентными. С одной стороны, это гарантирует возврат вложенных средств без больших потерь, а возможно, и с прибылью, с другой — не означает получение жилья. Конечно, недиверсифицированный венчурный фонд может обеспечить наивысшую доходность вложений, однако и риски потерь самые высокие.

Удивительно, что эмитентом является не застройщик и не продавец недвижимости. Посему нельзя утверждать, что привлеченные средства будут использоваться для строительства, а не для других целей.

В предварительном договоре определен порядок заключения основного договора на приобретение жилья и основного договора приобретения ценных бумаг, однако не определен порядок обмена облигаций на жилье.

В договорах не указано, кто застройщик и на кого оформлено разрешение на строительство. Отсутствуют ссылки на лицензии всех сторон договорных отношений, кроме лицензии на операции с ценными бумагами.

МНЕНИЕ ОЦЕНЩИКА

Ярослав ДАНИЛЕНКО,
заместитель директора «Украинской оценочной компании»

— Современный и привлекательный фасад дома, удачное расположение — можно покупать под гостиничный бизнес. К сожалению, на сайте отсутствует информация о технических характеристиках. Но вряд ли речь идет о жилье экономкласса.

Цена в $2,5-3 тыс. соответствует минимальным ценам жилья на вторичке. Планировка квартир достаточно удачная, вот только с балконами не сложилось (уж слишком они декоративные — всего 3-4 кв. м). Но если будет инфраструктура прачечных и сушилок, «отель» получится на уровне. Паркинги в доме — просто чудо XXI века, пусть их будет побольше.

Учитывая опыт компании, возможно, инвестиции принесут хорошие плоды.

«ГаРАЗД УКРАИНА»

Ну разве не мечта — жить практически в центре города, где у тебя будет только один сосед по лестничной площадке и 16 — на весь двор?! И свой гараж у подъезда, а за окнами — роскошный палисадник и дворик! И все это уже не мечта, а практически реальность. Представьте себе красивый четырехэтажный дом на три подъезда «под старину» и, по словам менеджера по продажам компании «Гаразд Украина», «весь в мраморе». Такой «клубный» дом с красивым названием «Пикассо» обещают построить в частном секторе к концу года. По проекту в доме будет всего 18 квартир: трехкомнатные на третьем этаже, и двухуровневые 5- и 6-комнатные — на 1-2 этажах, 4 квартиры с мансардами. Цена квадрата — $3200-3350, оплатить нужно 120-255 кв. м жилплощади и гараж, если нужен. Схема покупки несколько странная. Здесь нет облигаций или фонда финансирования строительства. Еще не построенная квартира продается по правилам вторички: сначала подписывается предварительный договор задатка, потом — купли-продажи. Все документы заверяет нотариус. Платить можно частями: 30% сразу, а оставшуюся сумму — поквартально равными частями.

ЭКСПЕРТИЗА

МНЕНИЕ ЮРИСТА

Виктор ГЕНИН, руководитель инвестиционного департамента юридической компании «Руслан»

— Пакет документов состоит из предварительного договора купли-продажи квартиры и договора поручительства. Первый документ заключается между физическими лицами, которые почему-то именуются «Сторона-1» и «Сторона-2», что значительно усложняет понимание взаимных обязательств. Этим договором определяется, что продавец обязуется продать, а покупатель — приобрести конкретную квартиру по конкретному адресу. В подтверждение своей заинтересованности покупатель передает продавцу некую сумму аванса наличными. Почему именно наличными, непонятно. В случае если договор не будет выполнен по вине продавца, сумму вернут покупателю полностью, а вот если договор не будет выполнен по вине покупателя, аванс не возвращается. При оформлении основного договора продавец передает квартиру, а покупатель — остаток денег.

Во втором договоре из описанных персонажей остается только покупатель, который теперь называется заемщиком, зато появляются еще два — кредитор и поручитель. Непонятно, имеют ли эти субъекты какое-то отношение к приобретаемой квартире или это просто финансовая часть схемы приобретения жилья. Из договора становится ясно, что поручитель выполняет свои обязанности не бескорыстно, а за вознаграждение. В случае каких-либо проблем с возвратом долга заемщик и поручитель несут перед кредитором солидарную ответственность всем своим имуществом, на которое может быть обращено взыскание, то есть независимо от суммы долга и стоимости квартиры. Причем сама квартира объектом залога может не являться, так как на момент кредитования заемщик не имеет на нее никаких имущественных прав.

МНЕНИЕ ОЦЕНЩИКА

Ярослав ДАНИЛЕНКО,
заместитель директора «Украинской оценочной компании»

— Расположение клубного дома вполне удачное: развитая инфраструктура и уголок природы рядом. Такое жилье, скорее всего, заинтересует руководство крупных корпораций. Исходя из предлагаемой цены в $3,2- 3,5 тыс. за квадратный метр, осмелюсь предположить, что за такие деньги состоятельные люди умчатся из города за 50-70 километров и построят себе рай без соседних стен и шума города. Оправдать такую цену может только большое желание сотрудников компании жить и работать в одном месте и не тратить время на переезды. Планировки квартир среднего уровня очень похожи на таунхаусы, взятые по готовому проекту без должной адаптации к местным условиям.

САНТАНHА

К концу года в Печерском районе столицы вырастет новая высотка — уже выгнали три этажа одной и пять — второй секций. Дом будет без балконов, в каждой квартире предусмотрен эркер, а в трешках их даже два. Будут ли они в пентхаусах, сказать пока трудно, еще не известно, какими вообще будут многоуровневые квартиры на последних этажах. Строит компания «Антар», заказчик — ООО «Сантанна». Средства на строительство «Сантанна» привлекает через ФФС, созданный внутри компании. Покупка предусматривает выплату сразу всей суммы. Цена пока стабильна — от 2 до 23 этажа квадратный метр стоит 17 496 грн, выше будет дороже — 22 987 грн. Пока еще не поздно выкупить и машино-место в паркинге — 200 тыс. грн за 18 парковочных квадратов. Однако ФФС, созданный в компании, не работает по кредитным схемам. В компании не могут сказать, готовы ли банки кредитовать под залог будущих квартир по ул. Драгомирова, 4б. В банке «Арма», где открыт счет застройщика, почему-то не согласны профинансировать покупку «недостроя».

ЭКСПЕРТИЗА

МНЕНИЕ ЮРИСТА

Виктор ГЕНИН, руководитель инвестиционного департамента юридической компании «Руслан»

— Схема инвестирования предусматривает участие инвесторов в Фонде финансирования строительства. Управителем фонда является ЗАО «Финансовая компания «Сантанна», а застройщиком — ООО «Сантанна». Предпочтительнее, конечно, чтобы управителем был банк либо неаффилированный управляющий, так как децентрализация управления позволяет контролировать целевое использование средств и снижать риски убытков.

В документах четко указаны объект строительства, объект инвестирования, застройщик и ответственный за нарушение сроков и качества строительства. В договоре определяется выбранная покупателем квартира, этаж и площадь жилья.

МНЕНИЕ ОЦЕНЩИКА

Ярослав ДАНИЛЕНКО,
заместитель директора «Украинской оценочной компании»

— Кроме месторасположения данного объекта, преимуществ немного. Дизайн фасада располагает к сосредоточенности — есть в этом доме что-то офисное или даже официальное. И глядя на планировки квартир, кажется, что этот дом состоит из офисов: большие комнаты скорее подойдут под съемные квартиры для иностранных сотрудников компаний, чем для постоянного проживания с семьей. Очевиден расчет на деловые слои потребителей. К сожалению, нет в открытом доступе информации ни о проекте, ни о компании. А если у компании нет сайта с описанием проекта, большого доверия она не вызовет.

* Оценки субъективны