Как выбрать квартиру в новостройке

По состоянию на апрель 2020 года в Украине продаются квартиры в 1908 новостройках на территории страны. 747 ЖК из них уже частично или полностью сданы в эксплуатацию, а остальные пока на этапе строительства. Как не вложиться в долгострой, правильно подобрать недвижимость и получить максимум преимуществ за свой бюджет мы спросили у основателя портала недвижимости BildСontrol.ua Виталия Котенко. Эксперт разработал авторскую методологию проверки законности и надежности жилых комплексов, которая призвана стать удобным инструментом для эффективного поиска квартиры на первичном рынке недвижимости.

Локация

Прежде всего, важно определиться с районом, в котором мечтаете жить. Первым делом учитывается загруженность дорог и наличие рядом с домом важных объектов инфраструктуры — например, детских садов и школ, если в семье есть дети. В крупных городах самые актуальные локации находятся возле станций метро и транспортных развязок.

«При выборе недвижимости следует обратить внимание на загруженность дорог, которые ведут в ЖК, — советует эксперт. — Прокатитесь в час пик от дома до места работы на авто или автобусе. Это поможет понять, сколько времени придется тратить каждое утро на доезд. Кроме того, советую оценить количество паркомест в комплексе по отношению к количеству квартир. Если в семье есть машина — следует поинтересоваться стоянкой для авто заблаговременно».

Цены

У менеджеров отдела продаж следует обязательно поинтересоваться существующими акциями. Обычно, на старте продаж или в честь праздников застройщик предлагает недвижимость дешевле.

Среди акций, которые предлагают застройщики, при покупке квартиры, чаще всего встречаются несколько процентов скидки, кладовка или паркоместо в подарок. Важно понимать, что с каждым этапом строительства стоимость квадратного метра будет расти. То есть, две идентичные квартиры в одном и том же доме могут быть куплены за разные суммы.

Инвестируя в квартиру на этапе строительства дома, можно оформить выплату в рассрочку. В этом случае важно учитывать нюансы, поскольку они могут напрямую влиять на итоговую сумму, которую покупателю придется выложить за жилье. Рассрочка может включать ежемесячные выплаты с фиксацией стоимости квартиры в гривне или долларах. Во втором случае, если курс валюты резко подскочит вверх — платить инвестору придется соответственно больше. Есть ряд жилых комплексов, где инвесторам вовсе не предлагают фиксировать цену за квадратный метр. То есть, каждый месяц покупатель платит взнос по прайсовой цене за «квадрат». Как известно, актуальная стоимость жилья зависит только от застройщика и может расти сколько угодно.

«В начале 2015 года курс доллара вырос почти в три раза и те инвесторы, которые оформили рассрочку в валюте без его фиксации, вынуждены были выплатить в гривне намного больше, чем рассчитывали изначально, — рассказал эксперт. — Такие риски всегда следует учитывать, покупая недвижимость».

Эргономика и планировки

Длинный коридор на 15 квадратных метров, узкие комнаты с маленьким окошком, многоугольные планировки… В таких условиях пространство используется неэффективно и, даже при большой квадратуре, создать комфорт для жизни бывает сложно.

В современных проектах часто встречаются следующие эргономические решения, призванные сделать полезным каждый квадратный сантиметр жилья, а именно:

• встроенные в ниши шкафы, отдельные гардеробные комнаты;
• организация хозяйственных помещений, где размещают постирочную и кладовую;
• объединение кухни и гостиной для создания единого пространства для совместного досуга всей семьи;
• присоединение лоджии к комнате;
• организация отдельной ванной для хозяйской спальни.

Архитектурные планировки некоторых застройщиков доказывают, что к примеру на 55 квадратных метрах вполне реально разместить функциональную двушку с двумя небольшими спальнями и просторной кухней-гостиной. Тогда как в другом исполнении эта площадь может превратиться в большую «однушку» с длинным коридором и неудобной кухней.

А что с документами?

После того, как инвестор определился с жилым комплексом и просчитал стоимость жилья, следует проверить законность новостройки. При посещении отдела продаж менеджеры должны ознакомить потенциального покупателя с пакетом разрешительных документов на строительство. Среди кипы бумаг, следует найти и изучить следующие:

документы на земельный участок (свидетельство о праве собственности, договор аренды или суперфиция);
Градостроительные условия и ограничения (ГУО);
разрешение на строительство или уведомление о начале строительных работ, в зависимости от класса последствий (до июня 2017 года — декларация о начале строительных работ);
договор инвестора;
технические условия (ТУ) на подключение коммуникаций (водо- и газоснабжение, водоотведение, электроэнергия);
лицензия на строительство генерального подрядчика (для класса последствий СС2 и СС3).

«Каждый из представленных в отделе продаж документов следует проверить в соответствующих реестрах, — советует Виталий. — Разрешение на строительство или лицензия генерального подрядчика может быть аннулирована, а в отделе продаж документы остаются в бумажном виде еще очень долго. Для этого в реестре следует ввести номер и дату выдачи, а затем отыскать соответствующую запись через поиск».

Аналогично можно проверить информацию о земельном участке под строительство. В реестре прав на недвижимое имущество есть данные об актуальном владельце или землепользователе территории, судебных арестах, а также ипотеке, что также полезно изучить потенциальному инвестору новостройки.

На сайте «Билдконтроль» можно заказать подробный отчет по любой новостройке Украины

Выполнить такую проверку можно самостоятельно, зарегистрировавшись в государственных реестрах с помощью электронной подписи и оплатив небольшую комиссию. Можно также заказать готовый отчет у экспертов сервиса «Билдконтроль». В течение трех дней специалисты изучат документы по жилому комплексу, обновят данные из реестров, проведут анализ шаблона договора и базы судебных дел, чтобы определить наличие каких-либо проблем с ЖК и предупредить об этом инвестора. Стоимость отчета вполне символическая — 540 грн, что несравнимо с суммой инвестиций, которой придется рискнуть при покупке жилья на этапе строительства.