Мягкая просадка. Дорогие кредиты создали предпосылки для стагнации рынка жилой недвижимости

Украинские банки ужесточают условия ипотечного кредитования — ставки по кредитам выросли на 1-5%, сроки уменьшились с 20-30 лет до 10-15. По данным компании «Простобанк Консалтинг», с начала года средняя эффективная ставка по гривневым кредитам выросла с 16,31% до 17,8%, по долларовым — с 13,12% до 13,8%. Многие финучреждения затягивают процедуру выдачи ссуд или вовсе отказывают потенциальным заемщикам в ссуде.

Елена КРИНИЦКАЯ

«Если раньше банки декларировали, что рассмотрение документов для получения ссуды занимает не больше недели, то сейчас этот срок составляет от двух недель до месяца, причем большинство заявителей с неподтвержденными доходами получают отказ», — рассказывает независимый финансовый эксперт Алеся Чемерис. По ее словам, количество выданных кредитов по сравнению с весной прошлого года уменьшилось на 25-50% в зависимости от банка.

Цены — майна Индекс стоимости жилья в Киеве, кв. м

Дефицит ликвидности в банковском секторе уже сказался на рынке жилой недвижимости. Столичный рынок стагнирует, цены на жилье значительно опередили финансовые возможности украинцев. Платежеспособный спрос на недвижимость со стороны населения поддерживается исключительно за счет банков. Осенью прошлого года до 90% квартир покупалось с привлечением кредитных денег. Но сейчас, по данным АН «Планета Оболонь», число сделок с использованием заемных средств уменьшилось до 35%. Соответственно снизился реальный спрос на жилье. «Количество сделок купли-продажи в отдельных районах Киева уменьшилось в два раза, в среднем по городу — на 30-50%», — констатирует директор по маркетингу компании SV Development Владимир Степенко. «Половина наших клиентов не могут купить квартиру из-за ужесточения условий кредитования», — жалуется начальник отдела продаж ООО «Миллениум Плюс» Ольга Бокова.

Впрочем, в состояние стагнации столичный рынок завели не только банки. В 2007-м жилую недвижимость практически перестали покупать с целью перепродажи спекулянты, переориентировав свои инвестиционные интересы на более высокодоходный рынок земли. По данным Министерства юстиции, в прошлом году было заключено на 22,7% меньше сделок купли/продажи вторичного жилья, чем в 2006-м.

Спекулянты уходят в землю Динамика изменения цены предложения, %

Буквально сразу после ужесточения банками условий ипотечного кредитования снизился спрос на вторичное жилье экономкласса. Как правило, доход потенциальных покупателей такой недвижимости не позволяет приобретать квадратные метры без помощи банка. «Если количество ипотечных кредитов сократится на 40-50%, возможно даже проседание цен», — уверен исполнительный директор группы компаний «Планета Оболонь» Алексей Котенко.

А вот новостройки, по мнению экспертов, не подешевеют, хотя Владимир Степенко из SV Development не исключает падение спроса на квартиры от строительных компаний в несколько раз: «Цена нового жилья зависит не от спроса и рыночных факторов, а от макроэкономических показателей: стоимости стройматериалов и темпов инфляции». По его словам, рентабельность застройщиков и так постоянно уменьшается: стройматериалы сейчас дорожают быстрее, чем жилье.

По мнению почетного президента ОАО «Трест «Киевгорстрой № 1 им. М. П. Загороднего» Алексея Омельяненко, снижение цен на жилье начнется с регионов: «В Киеве риэлторы еще какое-то время будут держать цены на прежнем уровне, однако постепенно и они будут опускаться». Однако эксперты едины во мнении: обвала цен на столичные квадратные метры не будет. «Слишком много еще желающих купить жилье в столице», — объясняет Алеся Чемерис.

Нынешний рост цен на недвижимость — на 1-2% в месяц — следствие высокой инфляции в стране и падения курса доллара на наличном рынке. Продавцы, повышая цены на квартиры, которые, как и раньше, номинированы в долларах, таким образом компенсируют потери на курсовых колебаниях. Кроме того, хозяева выставленных на продажу квартир все чаще требуют от покупателей оплаты в гривне, причем настаивают на расчете по официальному курсу Нацбанка — 5,05 UAH/USD. По словам Алексея Котенко, количество сделок в гривне выросло до 40%.

Финансовые аналитики не исключают, что летом НБУ пойдет на повышение официального курса UAH/USD. На укрепление гривни продавцы недвижимости отреагируют повышением цен в долларах, однако уже в сентябре цены покупки могут откатиться к уровню начала лета—конца весны. Если оправдаются прогнозы относительно снижения объемов ипотечного кредитования, к началу осени спрос на квартиры снизится в несколько раз. При таком сценарии (с учетом удешевления доллара) рост цен на вторичное жилье по итогам года не превысит и 5% — это будет самый низкий показатель за последние 7 лет.