Обзор рынка ипотечных услуг

ВОО «Якість життя» в сотрудничестве с компанией «+Вибір» исследовала ситуацию сложившуюся с ипотечным кредитованием в Украине. В результате исследования обнаружилось, что условия на рынке ипотечного кредитования явно ухудшились для клиентов.

В результате исследования обнаружилось, что условия на рынке ипотечного кредитования явно ухудшились для клиентов, а именно:

1) Сроки кредитования имеют тенденцию к уменьшению. Средний срок, как в гривне, так и в валюте, который декларируют банки, составляет 25 лет. Однако получить кредит на 25 лет крайне сложно. Срок в 10-15 лет является более реальным.

2) Ставки по кредитам, как в гривнах, так и в валюте увеличились примерно на 3-4% в гривнах и на 1,5-2% в валюте за последние полгода. Чаще всего проценты по кредитам находятся в таких пределах: 20-23% в гривнах, 12-15,5% в евро и 13-16% в долларах США. Эти данные касаются как первичного, так и вторичного рынков недвижимости.

Из-за ухудшения условий ипотечного кредитования объем выданных кредитов украинскими банками за II квартал 2008 года – меньше на 45%, чем в январе-марте. Сокращение срока кредитования банками связано с ипотечным кризисом, недостачей ресурсов у банков и политикой НБУ насчет ограничения выдачи кредитов в долларах США. Банки увеличивают ставки и размеры начального взноса, чтобы в первую очередь застраховать себя от возможных потерь.

Что касается кредитов по первичной и вторичной недвижимости, то следует отметить, что банки с большей охотой предоставляют кредиты по вторичному рынку жилья. А обусловлена данная ситуация тем, что рынок первичной недвижимости является ненадежным. Банки не доверяют многим компаниям-застройщикам, ведь последние зачастую не укладываются в сроки и условия или строящиеся объекты по тем или иным причинам вообще превращаются в «вечную проблему». Так что если разницы в процентах и сроках как таковой нет, то есть разница в простоте получения кредита. Это, прежде всего, связано с большей надежностью «вторички» как объекта. Косвенно это стимулирует искать объекты недвижимости, которые уже построены и оформлены надлежащим образом.

Также изменились размеры начальных взносов. В среднем по рынкам первичной и вторичной недвижимости размер начального взноса составляет 20% от стоимости ипотеки. Наименьший начальный взнос на «первичку» требует «Сведбанк» (10%), а наибольший размер начального взноса – 30% в «Ощадбанке». Что же касается рынка вторичной недвижимости, то начальные взносы на уровне 15% процентов требуют «Форум», «Правекс банк», «СЭБ банк» и другие, а наибольшие взносы – 30% у «Приватбанка» и «OTP банка».

Не следует выпускать из виду проблему обеспечением информацией клиентов банков. Сайты банков не всегда информативны и удобны для пользования, а информацию найти там нелегко, да и часто она не соответствует действительности. И это, к сожалению, касается большинства банков, представленных в Украине. Многие банки попросту не разглашают все свои требования по оформлению кредита.

Хотя даже ознакомившись с условиями кредитования на сайте или по телефону, при визите в банк обнаруживается что требования ужесточились. Например, начальная комиссия, которая озвучивается банком, может быть не единственной. Так что, выбирая финансового партнера для получения ипотечного кредита, следует внимательно изучить банковский договор, пункты которого зачастую включают «скрытые платежи». В условиях «лояльной программы» может быть увеличен размер стандартного (15-30%) первоначального взноса – до 50% от стоимости объекта ипотеки или сокращен стандартный срок кредита, что значительно ужесточает ситуацию для клиента. В числе скрытых расходов может быть одноразовая комиссия банка, которая окажется намного выше стандартной, или наличие ежемесячной комиссии, что приводит к значительному удорожанию кредита. Чаще всего на рынке банки выставляют начальную комиссия в размере 2%. Наименьшей комиссия от суммы кредита на первичное и вторичное жилье является у «ОТР Банка» (0,99%).

Существует также проблемы с тем, что банки уменьшают лимиты на выдачу ипотечных кредитов на первичную недвижимость. Как правило, банки декларируют высокие лимиты на выдачу кредитов, однако на практике ограничивают выдачу кредитов на большие сумы. Поэтому клиент рискует потратить много времени на ожидание рассмотрения банком принятия решения о предоставлении кредита и в конечном итоге так его и не получить. Именно поэтому важно получать только актуальную информацию про кредитные лимиты, которую могут предоставить компании, занимающиеся анализом финансового рынка. Как нам удалось узнать, на рынке первичной недвижимости «Форум», «СЭБ Банк», «Ощадбанк», «Укрсоцбанк», «Укргазбанк», «Укрсиббанк» выдают кредиты в долларах США без ограничений. А на рынке вторичной – лимит равен 500 000 долларов США в «Сведбанке» и «Унікредит Банке». «Ощадбанк» временно кредиты в долларах не выдает, а вопросы выдачи кредитов на большие суммы в «Правексбанке», «Укрсоцбанке», «Эрстебанке» рассматриваются индивидуально.

Растет интерес к недвижимости в населенных пунктах, которые находятся рядом с крупными городами. Но при этом нужно обращать внимание на развитость банковской сети того банка, в котором Вы хотите взять кредит, в этом населенном пункте. К сожалению, территориальное местонахождение отделений не всегда позволяет клиентам удобно пользоваться услугами банков. Да и чаще всего банки готовы дать ипотечный кредит уже для покупки построенного дома. Однако, если Вы хотите приобрести коттедж, который еще не готов к сдаче, то лучше обратится к продавцу понравившегося домика и уточнить, с каким именного банком сотрудничает его фирма. Действительно, банки более охотно выдают ипотечные кредиты на рынке первичной недвижимости, так называемым дружественным застройщикам. Также следует принять во внимание тот факт, что условия банков, специализирующихся на ипотеке загородного жилья, могут значительно отличаться от стандартных. Загородная недвижимость больше подвержена рискам, а поэтому платежи на страхование имущества, также будут значительно выше.

Раскрывая шире нынешние проблемы ипотечного кредитования, следует остановиться на вопросе рефинансирования Государственным ипотечным учреждением. Многие банки не поддерживают программы ГИУ. Из-за ограниченности ресурсов ипотечное учреждение финансирует первым делом те кредиты, которые были выданы под ставку не более 15% годовых в гривнах. При этом комиссия за оформление такого кредита достигает иногда 6% его суммы. До недавнего времени на рынке еще можно было найти льготные кредиты по программе ГИУ с эффективным ставками до 12% годовых. До сих пор, кстати, информация об этих ставках распространяется.

Если Вы все-таки определились с программой и настроены взять кредит, то при подписании договора особое внимание следует обратить на условия погашения просроченного платежа. У клиента, который захочет досрочно погасить кредит, могут возникнуть неприятности. А если такое случится, в первые 1-3 года, придется выплатить вознаграждение (комиссию) банку в размере 1-3% от суммы кредита. Настоятельно советуем тщательно просматривать все ссылки, «*» и строчки, напечатанные мелким шрифтом – как раз там имеется информация, которую банк неохотно разглашает. Также нужно внимательно изучить условия внесения изменений в договор – не должно допускаться одностороннее изменение банком любых позиций договора. При валютных кредитах важно ознакомиться с порядком расчёта и использования валютного курса. Если Вас что-то настораживает в договоре, то документ лучше не подписывать. Так как такого рода сделку расторгнуть очень нелегко. Но и не невозможно. Это может произойти в том случае, если будет обнаружен явный обман, а вот просто невнимательность – не может быть причиной расторжения сделки

Серьезным фактором, который влияет на развитие ипотечного кредитования, является также достаточно невысокий уровень квалификации, подготовки банковских работников. А ведь впечатление от услуг является комплексным и качественное общение с работниками является очень важной составляющей, которую оценивает клиент и благодаря которой у клиента о банке складывается первое и зачастую очень важное впечатление. Поэтому, если совсем не удовлетворяет уровень общения с персоналом, то лучше идти в другой банк.

К сожалению, одним из недостатков банковского сектора есть наличие субъективного фактора. Если за Вас хлопочет кто-то из влиятельных сотрудников банка, то получение кредита может облегчиться. Это проявляется и в влиянии на принятие решения кредитным комитетом, и в уменьшении количества документов, и в отсутствии ряда проверок и т.п. Все-таки чтобы целый ряд процедурных вопросов решался быстрее и эффективней выгодно быть «своим».

И последний вопрос – брать кредит сегодня или помедлить. Ждать улучшения условий в ближайшее время не стоит. Поэтому если в Ваши ближайшие планы входит получение ипотечного кредита, то приступайте к этому по мере необходимости. И если уж надумали, то лучший способ сэкономить, по крайней мере, время и здоровье – получить всю необходимую начальную информацию в специализированной компании.

Ниже приводятся данные по ситуации на рынке в данный момент. В таблицах приведен рэнкинг ипотечных программ банков Украины, которые декларируют наименьшие процентные ставки по кредитам на первичную и вторичную ипотеку в долларах США и имеют достаточную сеть для того, чтобы обслуживать клиентов в регионах. Рэнкинг это – ранжирование банков по физическому объему их показателей. Чем меньше сумма показателей, тем выше позиция у банка. Так что если в общем рэнкинге банк занимает первые позиции, это значит, что все составляющие общей оценки банка показали хороший результат.

Первичный рынок