Квартира от олигарха

Елена Середа, Контракты

В 2007 году в Украине будет построено около 9 млн кв. м жилья, прогнозирует гендиректор консалтинговой компании «Украинская торговая гильдия» Вадим Непоседов. За год объемы строительства почти не изменились — в 2006-м в эксплуатацию введено 8,6 млн кв. м. Прогнозы Министерства строительства оптимистичнее: около 10 млн кв. м жилья по итогам 2007 года. Большинство экспертов все же уверены, что темпы роста строительства жилья в 2007-м рекордов не побьют: новых квартир будет построено от силы на 6-8% больше — такими темпами строители наращивали обороты последние пять лет.

Как ни странно, самые низкие темпы строительства — в Киеве. По подсчетам Непоседова, к концу 2007 года в столице успеют построить около 1,1 млн кв. м нового жилья — на 200 тыс. квадратов, или на 20% меньше, чем в 2006-м. Еще два-три года назад при таком падении объемов жилищного строительства все эксперты единодушно говорили бы о неизбежном скачке цен на столичное жилье. В этот раз ни один аналитик не рискнул дать подобный прогноз.

Цены на недвижимость значительно опередили финансовые возможности украинцев. Покупку квартиры в кредит без риска попасть в долговую яму могут позволить лишь граждане, зарабатывающие от $1500 в месяц, говорит руководитель инвестиционного отдела компании «НоваБудова» Дмитрий Колесник. Бесквартирных украинцев с такими зарплатами немного — даже в столице не более 5%.

ГДЕ ВЫГОДНЕЕ СТРОИТЬ

По наблюдениям аналитика группы строительных компаний «Укогруп» Ольги Масловой, сейчас только 10% новостроек покупается «чистыми покупателями» — теми, кто приобретает квартиру для жилья за свои кровные. Примерно 5% сделок приходится на тех, кто улучшает жилищные условия — продают старую квартиру, чтобы купить жилье получше. Около 50% квартир в новостройках приобретается в кредит, а примерно 35% сделок на первичном рынке приходится на спекулянтов, продолжающих верить в высокую отдачу от инвестиций в недвижимость.

Структура сделок в версии Вадима Непоседова выглядит немного иначе. По его подсчетам, доля инвесторов на первичном рынке не превышает 30%. Из неспекулятивных сделок около 60% — мена (в том числе с доплатой за счет кредитных средств), 30% — покупки в кредит. Количество покупателей, способных самостоятельно рассчитаться за квартиру, Непоседов оценивает примерно в 10%».

«В Украине строится ровно столько домов, сколько застройщики могут продать, не уменьшая цен», — уверен Дмитрий Колесник.

О том, что число покупателей в столице заметно уменьшилось, можно судить по однокомнатным квартирам. В 2001-2006 годах самым большим спросом пользовалось сравнительно недорогое жилье (однокомнатные квартиры площадью 40-45 кв. метров в 1,5-3 раза дешевле двушек или трешек) — большинство покупателей не могли позволить себе габаритные квартиры даже в кредит. Еще год-два назад высоколиквидные малометражки застройщики даже не выставляли на продажу — их выкупали менеджеры строительных компаний (в основном для перепродажи). В лучшем случае, потенциального покупателя ставили в очередь. Сейчас у большинства компаний можно приобрести любую квартиру, были бы деньги.

Не в пользу застройщиков и тенденция уменьшения доли спекулятивных покупок. Еще в 2006-м, при 40-60% годового роста цен, с целью перепродажи покупалось около 50% всей новой недвижимости. Нынешняя доходность в 15-20% годовых спекулянтов уже не интересует, поскольку есть более высокодоходный рынок земли. Доля инвесторов в общем числе покупателей первички за считанные месяцы упала до 30%.

Но несмотря на более чем печальные для строителей последствия роста цен, пересматривать свои прайсы застройщики не собираются. Наоборот, по их прогнозам, стоимость нового жилья в следующем году вырастет минимум на 5-6%: в межсезонье цены, возможно, будут снижаться на 1-2%, весной и осенью — расти примерно вровень с инфляцией.

Застройщики прогнозируют стабилизацию цен на жилье — падения, по их прогнозам, не будет. Главный аргумент — рост себестоимости квадратного метра.

По словам Сергея Кобзара, начальника управления ценовой политики АО «ХК «Киевгорстрой», две самых затратных статьи расходов — стройматериалы (в среднем 50% себестоимости) и зарплаты рабочих (около 14%). «Последние несколько лет расходы на заработную плату ежегодно увеличивались в среднем на 20%, а стройматериалы дорожали на 20-30%. Для ряда товарных позиций (металлоконструкции, цемент) рост цен за год составил 50-60%», — говорит Вадим Непоседов. Впрочем, цены на жилье в это время росли намного быстрее зарплат и стройматериалов вместе взятых — в большинстве регионов стоимость жилья на вторичном рынке вдвое выше себестоимости строительства.

Единственный аргумент строителей, с которым сложно не согласиться: «нет земли под строительство, а ту, что есть, — не укупишь». Причин земельного дефицита несколько. Отчасти нынешний спад строительства в Киеве — последствия политических событий 2004-2006 годов: во время оранжевой революции, а также выборов киевского мэра количество землеотводов строителям резко уменьшилось. Впоследствии столичная мэрия заявила, что прекращает бесплатное выделение земли строителям. На вторичном рынке земля постоянно дорожает. Участок под коттеджную застройку в прошлом году стоил от $20 тыс. до $150 тыс. за сотку. За год средняя стоимость столичной земли выросла на 25-35%. Участки, пригодные для строительства многоквартирных домов, как правило, дороже — стоимость 20-50 соток (необходимые для строительства монолитно-каркасной «свечки» на 110-130 квартир) может доходить до $8-10 млн. Ажиотажный спрос на землю ударил по карманам застройщиков. Например, в начале этого года в районе Оболони на улице Озерная участок площадью 113,53 га киевские власти продали почти за 1 млрд грн при стартовой цене около 870 млн грн. Покупатель (ООО «Баски плюс-2004», по неофициальным данным, подконтрольное Дмитрию Фирташу) заплатил примерно $20 тыс. за сотку — нижняя граница цен на вторичном рынке киевской земли.

Домик в деревне

Приобретение одной компанией участка, на котором можно построить целый микрорайон с общей площадью жилья более 1 млн кв. м, — тенденция. Для освоения такой территории, по самым скромным подсчетам, необходимо не менее $1 млрд (без учета затрат на инфраструктуру, дороги, возведение инженерных объектов и т. п.). Такие вложения не по силам даже самым крупным столичным застройщикам — это уровень ФПГ, сравнимых с СКМ Рината Ахметова или с крупными иностранными застройщиками. Эксперты не исключают, что в недалеком будущем рынок первичной недвижимости оккупируют строительные компании финансово-промышленных групп — с нынешним уровнем затрат в этом бизнесе масштабное строительство может позволить себе только крупный капитал. Тенденция просматривается уже сейчас. Украинские ФПГ и крупные иностранные компании живо интересуются столичной землей и работающими в Киеве строительными компаниями. 113,53 га киевской земли купил совладелец РосУкрЭнерго. По неофициальным данным, в сфере интересов Рината Ахметова — столичный застройщик «Познякижилстрой». По словам председателя совета директоров группы компаний «Тект» Вадима Гриба, в покупке ХК «Киевгорстрой» заинтересована российская Альфа-Групп и московская строительная корпорация Мirax-group, которая строит на Подоле офисно-жилой 44-этажный комплекс «Миракс-Плаза». Около 90 га киевской земли на набережной Десенки с 2006 года принадлежит российской компании «Интеко», которой владеет Ирина Батурина, супруга московского мэра.

Все крупные игроки строительного рынка активно скупают землю под неработающими столичными предприятиями, на вторичном рынке, в ходе земельных аукционов. Итогом земельной лихорадки, скорее всего, станет уход со столичного строительного рынка компаний второго и третьего эшелонов, в портфеле которых 2-5 объектов. Пока их бизнес высокорентабелен — в Украине в среднем 40-60%. Для сравнения: доходность строительного бизнеса в Европе редко превышает 15%. Себестоимость 1 кв. м в Киеве без учета затрат на покупку земли и оформление разрешений — от $600 до $1000. Средняя цена 1 кв. м на столичном рынке — около $2,5 тыс. Однако сейчас эту фантастическую маржу «съедает» стоимость участка, приобретаемого на вторичном рынке (на первичном земли практически не осталось). Полностью прокредитовать строительство, получив деньги от физлиц-инвесторов еще на стадии котлована, застройщики уже не могут — спрос на подорожавшие метры низкий, после строительной аферы Элита-Центра люди предпочитают покупать квартиры в уже построенных домах. По словам руководителя информационно-аналитического отдела группы компаний «Планета Оболонь» Владимира Коломейко, в последнее время отечественные банки охотнее кредитуют строителей, но дают кредит не на весь объем работ, а лишь на конкретный этап. Например, под залог техники или разрешительных документов — на начальный этап строительства. Или под залог фундамента — на строительство нескольких этажей. Естественно, проверяя ход строительства и объем выполненных работ.

Часть мелких и средних строительных компаний уже ушла с киевского рынка жилой недвижимости. Некоторые мигрировали в девелопмент — в секторе коммерческой недвижимости легче выживать. Многие ушли в пригород: участок под застройку здесь еще можно купить за $5-10 тыс./сотка. За последний год средняя стоимость квадратного метра в новостройках под Киевом выросла до $1200, а объем строящегося жилья превышает столичный. По подсчетам Контрактов, в пригородах столицы в конце лета этого года строилось более 1,5 млн кв. м многоквартирного жилья.

Люди предпочитают приобретать готовое жилье. К тому же банки охотнее кредитуют такую сделку, чем покупку имущественных прав. Поэтому крупные застройщики взяли курс на продажу готовых квартир.

Некоторые эксперты предполагают, что большинство потенциальных покупателей дешевого жилья отдадут предпочтение вторичному рынку. По словам Ольги Масловой, у первичного и вторичного рынков уже разные целевые аудитории. Спрос на высококачественные квартиры в новостройках с необходимой инфраструктурой будет всегда, даже при условии насыщения рынка. Ожидаемые темпы роста цен на жилье элиткласса — 2-3% ежемесячно, таких квартир строится около 30%. Учитывая ограниченность земельных ресурсов в престижных районах, объемы строительства в этом секторе значительно не увеличатся, а значит, цены на дорогое жилье будут расти.

Жилья эконом-плюс в общем объеме новостроек — 60%. При уменьшении активности покупателей застройщикам сложно будет продать квартиры с неудачной планировкой, транспортной развязкой и другими недостатками.

Владимир Коломейко уверен, что сегодня нет предпосылок для существенного изменения наметившейся тенденции — стабилизации цен строительного рынка. До конца года в большинстве сегментов будет наблюдаться медленный, плавный рост цен, темпы которого сопоставимы с темпами инфляции.

«Ситуация может измениться в пользу покупателей, если квартиры перестанут покупать, — размышляет Ольга Маслова. — Застройщики начнут снижать цены, ведь нужно будет как-то вернуть вложенные средства. Вопрос только в том, как скоро это случится и какая компания первой начнет снижать стоимость жилья». 

Фото: PHL