Как при отсутствии рынка земли легально купить гектар в Украине

Пока действует мораторий на продажу сельхозугодий, земля не может быть товаром. Но несмотря на это, цена на гектар растет, как и спрос, а у наделов появляются новые хозяева. Кто-то называет украинский земельный рынок «черным», но утверждать, что не существует легального рынка земли, было бы неверно.

«Целый ряд инструментов позволяет продавать и покупать права на землю, право аренды, право иного пользования, - рассказывает Андрей Кошиль, президент Ассоциации Земельный союз Украины, - и этот рынок насыщен». Действительно, на рынке уже есть немало инвесторов с мировым именем – достаточно посмотреть, какие агрохолдинги уже работают в Украине, в большем числе это компании с иностранным капиталом (российским, европейским, американским). А вот для украинских граждан, тех же фермеров и владельцев паев, возможность распорядиться своей же землей – продать, использовать в качестве залога под кредит, - закрыта. И тем не менее, за последний год цены выросли где вдвое, а где и втрое.

Нельзя продать. Можно арендовать. Но надежно ли?

Конечно, обращения паевой земли в виде купли – продажи официально не существует. «Земля обращается в виде корпоративных прав сельхозпредприятий, которые продают, - объясняет Андрей Кошиль, президент Ассоциации Земельный союз Украины. - Общества с ограниченной ответственностью заключает договора аренды, а потом продаются корпоративные права этого ООО».

Приобретенной таким образом земли сегодня около 2 млн га. Цена за право аренды разная – где $300, а где и $1600 с гектара. Кроме этих денег, арендатор платит ежегодно ренту, налоги, социальные выплаты пайщикам. Чаще всего поле арендуют на 7-8 лет. Хотя есть право (и прецеденты) аренды до 49 лет, и некоторые подобные договора заключены уже несколько лет тому назад.

Срок аренды непосредственно влияет на цену за гектар: чем дольше срок аренды, тем ниже цена. Но и владельцы земли уже не такие простаки, как еще десять – пятнадцать лет тому. Кроме транспортных коммуникаций, плодовитости почв, в качестве козыря используют факт концентрированности наделов, и конечно, смотрят с оценкой на самого покупателя и те культуры, которые он собирается возделывать.

Но еще больше на цену за поле влияет то, насколько оно «раскроено» на паи, между сколькими собственниками разделено. Если в случае аренды (а по сути покупки корпоративного права) многие арендаторы закрывают глаза на количество владельцев и факт (не)подписания договора аренды с каждым из них, то в случае покупки непосредственно сельхозугодий это окажет существенное влияние и на цену гектара, и на возможность самой сделки. Как отмечают земельные брокеры, заявок на покупку больших площадей пахотных земель с «минимумом проблем» становится все больше. Понятно, что «готовность номер один» к покупке, что станет возможным только после принятия закона об обороте сельхозземель и отмены моратория на продажу, изъявляют отнюдь не мелкие фермеры в регионах.

Большие аппетиты маленьких пайщиков

А вот продать свой пай готов не каждый, согласно исследованиям Института аграрной экономики, - один из десяти (точнее 10,4% собственников). Таким образом, от полутора до трех миллионов гектар сельхозугодий могут составить предложение рынка земли сразу по его открытии. При этом ценовые ожидания владельцев паев отличаются колоссальным разрывом, в разы большим за ставки сегодняшней ренты. По результатам исследования Ассоциации Земельный союз Украины, средняя цена, которую хочет пайщик за один гектар паевой земли, составляет порядка $22000.

«Это цена польской земли, и даже высокая цена, - комментирует Андрей Кошиль. – А на украинском рынке сельхозпроизводитель сегодня готов платить за гектар $2000-3000 максимум, скорее даже $1000-2000». Вряд ли собственники согласятся получить за свое «последнее богатство» в десятки раз меньше. К слову, больше половины пайщиков, получающих ренту, уверенны, что их сегодняшний доход мог бы быть в разы выше, будь уже в действии закон об обороте сельхозземель.

Против иррациональности владельцев паев подсчеты возможной цены за гектар после снятия моратория на продажу сельхозугодий, проведенные в Институте аграрной экономики, выглядят весьма скромно: их прогнозируемая цена составляет всего $2500 максимум. Такую сумму готовы дать лишь 15,3% сегодняшних землепользователей. Двое из десяти (22,2%) могли бы заплатить порядка $1000, а треть – не более $500.

Как и потенциальные продавцы – владельцы паев, так и потенциальные покупатели – арендаторы фермеры и более крупные агрокомпании, полагаются лишь на свои ожидания и представления о «справедливой цене» на землю. Конечно, если учитывать факт дефицита плодородных почв в мире в целом и помнить о легендарно богатой черноземной родной земле, то предположения можно оправдать. Да и оглядываясь на страны Европы, где гектар стоит и $30000 (в Германии), и даже $70000 (в Голландии и в Швейцарии), не хочется продешевить.

Рынок земли подстегнет развитие сельского хозяйства в Украине

Если фермеры-европейцы рассчитывают стоимость своей земли из расчета 15-20 лет аренды, то украинские арендаторы пока к такому коэффициенту не готовы, их расчет – на 5-7 лет, то есть около $1000. Слишком велики сегодня риски, чтобы вкладывать долгосрочные инвестиции. А «игра в короткую» не позволяет развиваться агрорынку в целом. «Если бы была возможность покупать землю надолго, у фокус нашего сельхозпроизводства сместился бы с сырьевого, в пользу производства продукции с большей доходной стоимостью, - рассуждает Андрей Кошиль, - а сегодня мы производим сырье, зерно и пр., - продукцию с низкой добавленной стоимостью».

Прибавить к росту добавленной стоимости с гектара в Украине до значений развитых стран Европы, что в последствии обеспечит более быстрый рост экономики в целом, сможет непосредственно и вступление в силу закона об обороте сельхозземель, и отмена моратория на их продажу. Как предполагают в компании Dragon Capital, к ВВП страны можно смело прибавить 2%. «В Украине сельское хозяйство – это бизнес, который обеспечивает стране сегодня около 40% всей экспортной выручки и создает около 10% ВВП Украины, - комментирует Наталья Шпигоцкая, старший аналитик компании Dragon Capital. - Но эта важная сфера экономики Украины будет развиваться намного быстрее и намного эффективнее, если сделать инвестиции в сельское хозяйство менее рискованными: возможность приобрести сельскохозяйственную землю в собственность будет способствовать снижению рисков, так как фермеры и агрокомпании будут уверены, что земля, в которую они инвестировали существенные средства, будь то в системы орошения, системы анализы и мониторинга почв, возможно несколько лет вносили дорогостоящие удобрения, или посадили многолетние сады, завтра не исчезнет (н/п, по причине расторжения договора аренды), и эти долгосрочные инвестиции смогут окупиться, фермеры и агрокомпании смогут использовать землю в качестве залога для привлечения кредитов, которые помогли бы профинансировать такие инвестиции».

Ожидаемая в результате открытия земельного рынка конкуренция за хорошие земли непременно поспособствует и росту арендных ставок (чего ждут сегодня пайщики), и росту стоимости сельхозземель в государственной собственности – а это около 10 млн гектар. «Наличие легальных способов ее приобретения повысит ее стоимость (за счет высокого спроса), что позволит государству получать максимальную выгоду от ее продажи или сдачи в аренду, а также «вытеснить» теневые схемы ее использования», - говорит Наталья Шпигоцкая.

В Институте аграрной экономики предполагают, что легальный земельный рынок стартует с $2500 за гектар. А чьи ожидания оправдаются на самом деле, покажет время. Пока что землепользователя и потенциальные покупатели украинских полей выискивают наиболее интересные наделы на тех 42 млн га пахотных угодий, 30 млн га земли из которых находятся в собственности порядка 7 млн пайщиков (данные Госкомстата на конец 2017 г.).

Сколько стоит аренда сельхозземель

По данным liga.net

Автор: Ирина Стриженюк