Как вкладывать деньги в жилье, избалованное высокими ценами

По материалам "Личного счета"
 

Сначала она закатила истерику, мол, плати вдвое больше, потом, насытившись деньгами, впала в прострацию, не обращая на вас ни малейшего внимания. Что она выкинет в следующий раз — тайна, покрытая мраком. Возможно, выйдя из комы, избалованная особа упрекнет вас в огромных растратах и потребует платить меньше или снова начнет вытягивать все до копейки. Таковы взаимоотношения с недвижимостью в первые годы, когда вы вложили деньги в еще не построенное жилье. И пока цены не установили очередной рекорд или не успели обрушиться лавиной, Личный счет предлагает заключить несколько вариантов «брачного контракта», гарантирующего душевное равновесие инвестору.

Жизнь в гражданском браке ни к чему не обязывает. Популярные ранее инвестиционные договоры или договоры о долевом участии (сейчас им пришли на смену договоры с условием, обратные договоры, опционные договоры) можно трактовать как «обещать — не значит жениться». Недвижимая красавица может запросто посадить суженого на хлеб и воду, как в случае с Элита-Центром.

Избежать несанкционированного развода поможет солидный свидетель с трудно произносимым именем — Фонд финансирования строительства (ФФС). Строптивая недвижимость в его руках теряет какое-либо стремление к безграничной свободе, утопая в бетоне и песке. А чтобы фонд ненароком не поддался чарам, за ним присматривает управляющий, чаще всего банк. Соблюдая букву закона, он требует, чтобы фонд тратил деньги исключительно на строительство, и следит за сроками сдачи объекта.

Свидетель требует трепетного отношения. Придя к управляющему, первым делом ознакомьтесь с правилами фонда. Выдержки и тезисы в устной или письменной форме типа «гарантируем выполнить взятые обязательства», «построим, век воли не видать» — повод найти другого свидетеля.

В правилах, должна быть четко прописана процедура ваших взаимоотношений, описание объекта строительства, цены и срок сдачи. Обязательно просмотрите разделы, в которых указаны ответные меры строителей в случае повышения цен на материалы, пожара на стройке, и чем вы рискуете, если дом сдадут не вовремя.

Прочитав правила, придется взяться за еще один бестселлер — договор участия в ФФС. Здесь необходима максимальная концентрация, поскольку речь пойдет о захватывающих дух сроках оплаты стоимости недвижимости, тарифах за внесение денег на счет. И что не менее важно — о процедуре возврата денег, переуступке прав на долю в фонде, ответственности управляющего за срыв сроков строительства, доплате за корректировку метража готового жилья.

 
Наиболее интересные места — отдельная плата за прием в фонд и плата за внесение денег в счет фонда, дополнительная плата за оформление документов, оплата за сдачу жилья в эксплуатацию, грабительский тариф за желание выйти из фонда, особая процедура пересчета метража готовой квартиры.

Насытившись строительным чтивом, задайте главный вопрос: «А собственно, какова текущая цена на недвижимость?». Названная сумма — обязательный атрибут договора участия в ФФС.

Не забывайте, что цена может расти в процессе строительства по усмотрению управляющего или застройщика. Но именно поэтому вам так необходим был свидетель, ведь с момента внесения денег в ФФС и получения свидетельства участника фонда (где зафиксирована часть оплаченной доли будущей недвижимости) никаких дополнительных доплат уже не требуется, даже если текущая цена выросла в несколько раз. На этом укрощение строптивой недвижимости заканчивается и появляется возможность диктовать условия.

Со свидетельством на руках вы вправе в любой момент выйти из фонда, перепродать свою долю в фонде и вновь стать инвестором. Если цены на недвижимость падают, то лучший вариант — сбежать из фонда или отдать долю в чужие руки. Когда недвижимость «просядет», можете снова вложить деньги, заработав на разнице цен. В случае же очередного бума придется терпеливо дожидаться момента истины, чтобы продать долю по максимальной цене.

Когда вы решитесь на развод, управляющий вернет сумму из расчета оплаченной вами площади, но уже по новой цене. Правда, прибылью придется поделиться. Многие управляющие требуют от «дезертиров» отступные (в некоторых случаях до 20% суммы) или соглашаются вернуть деньги только через 30 дней после завершения строительства.

Все эти нюансы запечатлены в последних разделах договора участия в ФФС.

Чтобы свидетель не слишком огорчался и не требовал заплатить за развод, подыщите опостылевшей недвижимости нового жениха, перепродав ему долю. Вместе с новой кандидатурой необходимо обратиться к управляющему с просьбой оформить переуступку прав на жилье. Недостаток — отсутствие чувства юмора у свидетеля, который вправе отказать в желании разыграть недвижимую невесту. На этот случай существует другой способ оформить брачные взаимоотношения, с помощью нового посредника — Фонда операций с недвижимостью.

Сертификат с браком

Управляющий вам уже не помеха, потому что сертификат в отличие от договора считается ценной бумагой. Его ценность в том, что он может быть продан в любой момент, и свидетелю знать о ваших намерениях вовсе не обязательно.

Построенное здание может быть продано или сдано в аренду. В любом случае вы как владелец сертификата вправе рассчитывать на часть дохода от операций при продаже или эксплуатации недвижимости.

Если жилье было продано, управляющий обязан с вами поделиться — выкупить все сертификаты ФОН по цене продажи за вычетом обязательных государственных платежей и услуг за свою работу. Вы не останетесь в стороне и в случае аренды жилья. Управляющий регулярно будет выплачивать доход.
В заключении стоит сказать пару слов о налогах. Расставаясь с Фондом финансирования строительства, придется заплатить 13% налог с разницы между ценой покупки и продажи свидетельства. У налогообложения операций с сертификатами ФОН своя специфика.

При продаже сертификата другому инвестору придется заплатить все тот же 13% налог. Но если сертификат выкупает управляющий фонда, то государству причитается уже 5% от разницы в ценах. Столько же необходимо заплатить при получении дохода от аренды.