Рынки капитала Украины: основные тенденции и прогнозы

По данным CB Richard Ellis, в 2007 году на украинском рынке коммерческой недвижимости было заключено шесть значимых инвестиционных сделок на общую сумму порядка $530 млн – рекордная сумма в истории рынка. По итогам 2008 года CB Richard Ellis прогнозирует, что данный показатель сократится, по меньшей мере, на 25% и составит не более $400 млн.

Сергей Сергиенко, управляющий партнер международной компании CB Richard Ellis, объясняет причины сокращения объемов инвестиционных сделок в 2008 году: «Одной из причин может быть то, что большое количество качественных объектов, представленных на рынке (в том числе довольно крупных) в недавнем времени уже поменяли собственников. Кроме того, часть из них была куплена международными игроками, нацеленными на долгосрочные инвестиции, и поэтому вероятность перепродажи в ближайшее время является незначительной».

«Однако есть другая причина, которая не только объясняет сокращение объемов инвестиционных сделок на рынке в текущем году, но и предрекает довольно мизерные обороты в следующем, – добавляет г-н Сергиенко. – Это мировой кризис ликвидности, который продолжает наносить наибольший урон самым крупным рынкам Европы. Так, по данным отчетов CB Richard Ellis, общий оборот инвестиционных сделок в Великобритании, Германии и Франции в третьем квартале 2008 г. составил всего ?11,4 млрд, что на 74% меньше чем в третьем квартале 2007 г. Общий оборот инвестиционных сделок на трех крупнейших рынках Европы составил всего 43% от общего объема инвестиционных сделок Европы (исторически, на данные страны приходилось 65% доли европейского рынка). Примечательно, что из 23 европейских стран только семи удалось нарастить объемы сделок в коммерческой недвижимости».

Международные эксперты CB Richard Ellis из основных тенденций, наметившихся на рынках недвижимости Европы, выделяют следующие:

• объемы большинства сделок составляют менее ?100 млн, так как проведение крупных транзакций становится проблематичным из-за несклонности банков финансировать крупные сделки;

• повышение ставок капитализации во всех сегментах рынка из-за удорожания заемных средств и повышения общего уровня рисков;

• уход с рынка игроков, инвестирующих заемный капитал, что, в первую очередь, вызвано истощением ликвидности в банковском секторе и, как следствие, удорожанием заемных средств. Соответственно, наиболее активными являются инвесторы, использующие собственный капитал (equity-based investors), которые обычно подходят к инвестированию более осторожно и избирательно.

«Негативные последствия мирового кризиса ликвидности уже успели отразиться и на Украине, – считает Сергей Сергиенко. – В частности, о своем уходе с украинского рынка заявили несколько международных игроков: ECE Projektmanagement (Германия), Sparkassen Immobilien AG (Австрия) и Интеко (Россия). Свои проекты заморозила «Миракс Групп» (Россия)».

«Мы считаем, что объем инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости Украины в 2009 году будет незначительным в историческом сравнении, – прогнозирует Сергей Сергиенко. – Прямые сделки (т.е. приобретение готовых объектов) станут скорее исключением, чем правилом. Вероятным будет заключение сделок на приобретение земельных участков под утвержденное развитие и вложение средств в замороженные проекты (distressed assets), например, путем осуществления форвардных покупок. Не исключено также, что в отрасли строительства и девелопмента мы увидим покупки целых компаний, которые из-за невозможности рефинансировать долги обанкротятся».

«То, насколько скоро мы увидим заключение подобных сделок, будет зависеть от того, насколько быстро снизятся цены. Также, важную роль в восстановлении ситуации будет играть нормализация кредитной политики банков, их способность предоставлять финансирование на более конкурентных условиях, что, в свою очередь, должно придать необходимую уверенность инвесторам», – завершает Сергей Сергиенко.

Компания CB Richard Ellis является признанным лидером на международном рынке коммерческой недвижимости. Компания имеет больше 400 офисов в более чем 50 странах мира и штат сотрудников свыше 29 тыс. человек. Штаб-квартира компании находится в Лос-Анджелесе (США). CB Richard Ellis входит в список 500 крупнейших компаний мира и является одной из 100 быстрорастущих компаний в мире согласно рейтингу Fortune.

Украинский офис СB Richard Ellis был открыт в январе 2008 года. За этот период партнерам компании удалось сформировать сильную профессиональную команду в составе более 30 человек. CB Richard Ellis предоставляет полный спектр услуг в области коммерческой недвижимости, среди которых: агентские услуги, стратегический консалтинг и оценка, инвестиционные услуги, маркетинг и управление недвижимостью.