Инвесторам жилья облегчили судебные разбирательства с банками

Такое мнение выразил юрист юридической компании «Алексеев, Боярчуков и партнеры» Алексей Новиков.

Верховный суд рассмотрел дело, суть которого сводиться к следующему: компания-застройщик продала инвестору квартиру в строящемся доме и получила за нее оплату в размере 100%. Позже эта же компания-застройщик обратилась в банк за ипотечным кредитом, чтобы получить деньги на достройку объекта. В качестве залога по кредиту она предоставила банку возводимое жилье, в том числе и уже проданную инвестору квартиру. Застройщик не справился с платежами по полученному им кредиту, и весь недострой перешел в распоряжение банка вместе с выкупленной инвестором квартирой. Инвестор подал в суд на компанию-застройщика и банк-кредитора с требованием признать недействительным договор ипотеки, поскольку застройщик отдал в залог банку квартиру, которая ему, по сути, не принадлежала.

По словам Новикова, застройщик воспользовался правовой коллизией, которая существует до сих пор. «Право собственности на объект незавершенного строительства принадлежит застройщику. Поэтому он фактически может распоряжаться недостроем по своему усмотрению, в том числе передавать его как залог банку по договору ипотеки. Инвестор же в таком случае оказывается в ситуации, когда полностью оплаченная им квартира передается в залог банку по обязательствам застройщика. Покупатель квартиры заявил о своих имущественных правах и оспорил в судах действия застройщика», - отмечает Новиков.

Юрист отметил, что суды разных инстанций по-разному трактовали данную ситуацию. В частности, суд первой инстанции принял решение в пользу инвестора, суды апелляционной и кассационной инстанции поддержали позицию компании-застройщика и банка. Окончательную точку в данном деле поставил Верховный суд Украины, принявший постановление, в котором что указано, что имущественные права на объект строительства не могли быть переданы компанией-застройщиком в ипотеку, поскольку закон об ипотеке в редакции, которая действовала на момент совершения ипотечной сделки, не позволял передавать в ипотеку имущественные права на объекты строительства.

При этом трактовка Верховного суда, прежде всего, защищает права и интересы инвесторов строительства, которые до этого практически всегда находились в неравных условиях с застройщиками и банками.

Кроме того, в практику вводится понятие «право требования перехода права собственности на объект строительства», согласно которому инвестор, выполнивший условия договора и оплативший стоимость квартиры, имеет право требовать перехода права собственности на объект строительства или приобретать имущественные права на такой объект. «С принятием данного решения следует ожидать сотни обращений в судебные инстанции со стороны инвесторов, которые попали в аналогичную ситуацию», - считает Новиков.

Юрист отмечает, что правовые позиции, высказанные Верховным судом в своем решении, являются обязательными для всех судов Украины, «поэтому можно предположить, что последующие подобные споры с участием инвесторов, полностью оплативших свою будущую недвижимость, чаще всего будут решаться в пользу инвесторов».

По материалам: Интерфакс-Украина