Нерухомість більше не «блакитна фішка»: що буде з цінами на квартири

Чому так сталося, чи поверне собі нерухомість звання «блакитної фішки» і що буде з цінами, ДТ розповіли адвокат Львівської колегії адвокатів Вадим Башта та кандидат економічних наук Сергій Следзь. «Мінфін» вибрав головне.

Депресивні тенденції

Понад два десятиріччя ринок нерухомості України приваблював капітали та приватні інвестиції. Він був своєрідним якорем стабільності, надійності, впевненості в майбутньому, страховкою для заощаджень і чи не основною метою накопичення та вкладання власних заощаджень і доходів.

При цьому вважалося, що мало не будь-яка квартира для власного користування чи здачі в оренду — це актив, що здатний лише покращуватися та набирати ваги. Навіть фініш епохи фінансової бульбашки на ринку нерухомості у 2008−2009 роках (тоді стався глобальний обвал цін) нічого не змінив у поглядах українців й іноземних інвесторів на вітчизняну нерухомість.

Тоді пішли на дно ринки нерухомості більшості країн планети. Але вже через кілька років усе повернулося назад — інвестори жадібно скуповували квартири в новобудовах цілими поверхами й навіть під'їздами для перепродажу та здачі в оренду.

Вартість особливо бажаних в Україні piece of cake (ласих шматків) підскочила втричі. $300 чи 500 тис. і навіть мільйон за 100-метрову квартиру перестали вважатися дивом. А за $100 тис. можна було придбати посереднє житло в достатньо сумнівних районах.Власна квартира знову стала фетишем, мрією та спокусою.

Та, схоже, лінійний розвиток української нерухомості досягнув точки біфуркації (лат. bifurcus — роздвоєний). І тепер як мінімум у середньостроковому періоді на українському ринку визначальними факторами будуть такі:

• · низхідний тренд;
• · депресивні тенденції;
• · незначна активність навіть в умовно безпечних зонах;
• · основним ціноутворювачем і лідером (на відміну від довоєнних часів) стане саме вторинний ринок.

Криза ліквідності

Початок війни нагадав, що нерухомість не є мобільним активом, а її ліквідність (якщо, звісно, не реалізовувати її задарма) доволі низька й залежить від цілої низки обставин.

2022-й на ринку української нерухомості був катастрофічним. Кількість угод із купівлі-продажу б/в квартир і новобудов «із рук» впала мінімум втричі. Інвестиції в новобудови провалилися подеколи в десять разів.

Та й 2023-й не приніс оптимізму на ринок, хоча шоковий стан і минув. Ринок оренди більш-менш відновився, але лише в гривневому еквіваленті. Урядова житлова програма та потреби переселенців дещо збільшили зацікавленість, відвідуваність інтернет-сайтів із продажу нерухомості зросла, але все ще в рази нижча, ніж спокійного 2021 року.

Інвестиції в нерухомість від забудовників розтанули, як сон, — з $10 млрд на рік (чверть із них раніше припадало на столицю) до $2 млрд. При цьому експерти наголошують, що 70% із залишку поглинули: Ужгород, Львів, Івано-Франківськ, Луцьк і Тернопіль. Дніпро та Одеса отримали лише точкові епізодичні вливання.

Натомість країну поглинула хвиля доларизації. Взагалі-то купували валюту і раніше, та й ринок нерухомості в нас традиційно доларовий, але ще ніколи від'ємне сальдо НБУ не становило $2−3 млрд на місяць.

Не секрет, що суми фінансової підтримки нашої економічної стабільності навряд чи з часом зростатимуть. При цьому Україна так і не створила фінансової подушки безпеки, хоча така можливість була.

Будемо відвертими, в такій ситуації:

• · популярність інвестицій у нерухомість залишатиметься на низькому рівні;
• · валютна вартість квадратного метра падатиме одночасно та із швидкістю девальваційних процесів. При цьому скуповування доларів та євро населенням і бізнесом триватиме за будь-яким курсом, люди триматимуть гривню лише для нагальних поточних потреб.

В Європі теж охолодження ринку

Ринок квартир перестав бути «блакитною фішкою» й у західному світі. Останніми роками забудовники більшості країн, уникаючи надмірних ризиків, тримали пропозицію нового житла на рівнях, близьких до історичних мінімумів. А свої прибутки підтримували більшою маржею та надвисокими цінами на квадратні метри.

Підвищення облікової ставки ФРС США (а це анонсує більший відсоток за іпотекою) призвело до кризи на ринку нерухомості поточного року, падіння пропозиції та скорочення темпів будівництва нового житла.

Ситуація в Європі запізнюється щодо американської з невеликим лагом у кілька місяців. Однак уже влітку стало очевидно, що 2023-го, після майже десяти років активного зростання, різко загальмували ринки нерухомості багатьох європейських країн, адже Європейський центробанк підняв облікову ставку до найвищого за 24 роки рівня.

У результаті невпинне зростання цін у більшості європейських країн (за винятком недооцінених ринків) призупинено. А найбільш перегріті ринки падають уже сьогодні.

Підсумки Євростату за другий квартал 2023 року: ціни на квартири в Європі в більшості країн мають тенденцію до зниження. Локомотивом охолодження та падіння цін на квартири стала Німеччина. Німецький ринок новобудов за два квартали поточного року втратив 4,8% ціни і 10,7% — на ринку вторинного житла.

Загалом Євросоюз показав мінус 1,1%, єврозона — мінус 1,8%. І це при тому, що починаючи з 2015 року квартири в Євросоюзі подорожчали в середньому майже вдвічі.

Подорожчання наздогнало все, крім нерухомості

Що спонукало до зміни висхідної тенденції на європейському ринку нерухомості?

1. Високі ставки за іпотечними кредитами та інфляція.
2. Висока закредитованість житла.
3. Тотальне подорожчання комуналки, особливо електроенергії.

Разом з тим що дешевша нерухомість, то легше її купувати. Отже, потенційні покупці в Європі мають обнадійливі перспективи.

В Україні ціни на квартири не опускаються. Разом з тим стають нормою угоди купівлі-продажу, коли продавець скидає (а покупець отримує знижку) подеколи десятки тисяч доларів від рекламної вартості квартири.

Тобто продавці нерухомості все ще сподіваються на економічне зростання та підвищення добробуту населення за рахунок коштів, якими весь поточний рік Америка з Європою накачували Україну.

Проте їхні сподівання марні. Свіжі осінні макроіндикатори малюють похмуру картину. Україні до рівня нинішньої Польщі як мінімум 30 років. І це за оптимістичного сценарію економічного розвитку.

Між тим навіть зараз, після шаленого зростання цін на квартири в Польщі, середня вартість польського квадратного метра — одна з найнижчих у Європі та все ще перебуває на рівні менш як 2 тис. євро.

Купляти не можна орендувати

Понад $100 млрд — саме таку суму називають експерти, коли оцінюють заощадження українців (із них щонайменше $65 млрд — це валютна готівка). Одну чверть заощаджень становлять гривневі та валютні депозити — еквівалент $25 млрд.

Однак ці гроші не поспішають на ринок українських квартир. Люди розуміють: економіка України не є самодостатньою, її залежність від зовнішнього фінансування критична. У майбутньому в разі форс-мажорних сценаріїв (приміром, при зменшенні обсягів грантів і кредитів) існують значні ризики для курсу національної валюти та, відповідно, для ринку нерухомості.

Ключовими викликами для стабільності ринку нерухомості є демографічний і міграційний. Крім того, європейські спадні тенденції можуть підштовхнути вітчизняний ринок.

Деякі квартири на українському ринку нерухомості (за винятком особливо вдалих і ліквідних) уже сьогодні стали, по суті, distress-активами (в англійській мові — те, що продається із значним дисконтом).

У наших реаліях дистрес-активи — це проблемні активи, які мають цінність, але різко скоротили свою вартість і збільшили ризики внаслідок форс-мажорних факторів, у даному випадку — війни та мегаекономічних проблем.

Саме тому в дилемі «купляти не можна орендувати» дедалі більше потенційних клієнтів ринку нерухомості приймають рішення поставити кому перед словом «орендувати».