Каким застройщикам можно доверить деньги?

По материалам "Личного счета" 

"Умные строят, а мы — красивые, потом мучаемся..."

Сосновый лес, чистое озеро — практически девственная природа, и самое нужное из достижений цивилизации — асфальтированные дорожки, спортплощадки, пляж, торгово-развлекательный центр, охрана — вот то, чем подкупает коттеджный городок «Севериновка». В следующем году планируют начать строительство второй очереди из 150 коттеджей на соседних 26 га. Практически все 155 домов первой очереди построены, половина из них уже раскуплена. Условия покупки таковы: первый взнос — 30% от общей стоимости домовладения, следующие платежи разбиваются равными частями на год с выплатой каждый месяц или квартал, при этом на остаток начисляются 10% годовых. Конечно, можно и сразу оплатить покупку мечты, претендуя на скидку: обещают не более 2%, и то в индивидуальном порядке.

В общем, самое недорогое домовладение обойдется почти в $310 тыс., а самое большое с собственным пляжем на берегу залива реки — почти в $800 тыс. Каждый первый день нового месяца домовладения «Севериновки» дорожают на $10-20 тыс.

Благо, приобретаемое в этом городке владение можно оставить в залог банку «Партнер» либо BTA (BankTuranAlem), которые, согласно партнерскому соглашению с застройщиком, кредитуют на 10 и 20 лет соответственно, даже невзирая на целевое назначение земли.

 Идеальное убежище для городского труженика, однако получить юридический адрес не получится.

В офисе консалтинг-центра «Риэлторский дом» о коттеджном городке близ села Лубянка рассказывает профи — руководитель маркетингового отдела с образованием архитектора. Для начала разделяю его гордость за почетное место в десятке лучших городков, согласно рейтингу одного из специализированных журналов. Не жалея времени на фотодемонстрацию поэтапного возведения коттеджей по разным технологиям (дом каркасный, из кирпича или пеноблоков, сосновых бревен) и всевозможных базовых планировок специалист детально разъясняет, как возможности застройщика могут быть сопряжены с моими финансовыми способностями. Практически все раскуплено, осталось только пять участков внутри городка и четыре — по фронту в VIP-зоне. Строительство на выбранном участке начнется с бурения скважины, дабы ввести в дом воду юрского периода. Первая очередь городка — 62 дома — будет вводиться в эксплуатацию через год с полной фасадной и частичной внутренней отделкой. В домах установят турецкие пластиковые окна, металлические входные двери, газовые котлы отечественного производства, китайскую сантехнику, лестницы без перил, уложат отечественные кафель и линолеум. Впрочем, «комплектация» некритична, отняв по $50 на каждом квадрате, можно настаивать на собственном выборе материалов, а работа уже оплачена — все сделает застройщик. За отдельную плату (около $2 тыс.) можно даже спроектировать и построить дом, согласно всем принципам и советам мастера первой категории или международного мастера по фэн-шуй. По-настоящему уютный и «правильный» небольшой дом, крепкий, экологичный, обойдется в среднем в $150-280 тыс. плюс стоимость земли. Место хорошее, не только согласно фэн-шуй: тут нет хаотичного самостроя, вокруг десятки гектаров соснового леса, множество аистов (своеобразное лакмусовое перышко экологии), два природных озера в поселке Лубянка, два искусственных озера в городке. Почти за полтора часа разъяснительной беседы я уж чуть не отважилась на решительный шаг, однако попросила показать договоры. Их четыре: купля-продажа у физического лица участка в садовом товариществе (12 соток за $36 тыс.), договор на благоустройство купленной территории (поскольку работы по проведению света, газа и канализации уже на этапе заключения, разовый платеж — $6 тыс.), договор подряда на строительство дома, проект и план которого будет выбран (в процессе обсуждается и стоимость, см. табл.), и «подстраховочный» предварительный договор на $10 тыс. (авансовый платеж, гарантирующий застройщику прибыль в случае, если покупатель решит строить своими силами). Рассчитаться нужно на момент ввода дома в эксплуатацию сразу, либо частями, а кредит можно оформить в УкрСиббанке.

Эти домики лучше увидеть, чем создавать представление о загородном жилье после штудирования интернет сайтов. Номер мобильного телефона управляющего строительством городка «Озерный хуторок» в киевском офисе называют сходу — как ответ на все потенциальные вопросы. Главное, добраться до Василькова, где и обитает управляющий. В продаже еще есть треть домов, выбрать можно из одиночных коттеджей и дуплексов (дом на две семьи). Все дома построены по единому типовому проекту, общей площадью около 240 квадратов, и практически уже все введены в эксплуатацию, оформлены соответствующие документы. Что приятно, так это наличие юридического адреса — у каждого дома свой номер, в техническом паспорте указана улица в поселке Здоровка.
Коттеджный городок имеет централизованную охрану, по периметру обнесен внушительным забором, кроме того, гарантированы газо- и водоснабжение, канализация. В каждый дом заведены все коммуникации, в некоторых заканчиваются внутренние работы по чистовой отделке. Будущему покупателю придется заняться внутренним ремонтом — на свой вкус и цвет. Рабочих можно найти тут же — в АПК «Сервис». О ценах лучше говорить с «хозяином». Земля находится в частной собственности у физлица, дом, надо полагать, тоже. Покупка выглядит очень просто: у нотариуса (лучше государственного) оформляются договоры купли-продажи на землю (с целевым назначением под строительство и обслуживание дома) и на дом. Цена земли учтена в общей стоимости домовладения.

«Севериновка»

"Дядя Крюгер, вы уверены, что сгорел именно Кошкин Дом?"

Сразу оговоримся, что вы не покупаете жилье, не строите жилой дом, а получаете садовый домик в садовом товариществе «Севериновка». Это в первую очередь связано с функциональным назначением земли: «для садоводства». Согласно договору-поручению, вы доверяете решение всех ваших проблем ООО «ДИО Групп», которое является одновременно вашим поверенным, заказчиком строительства, продавцом суперфиционного права (право строительства  и пользования сооружением на чужой земле), а в будущем — организацией, обслуживающей коттеджный городок. Поразительный универсализм! Как доверитель вы фактически передаете все свои права поручителю, а он, в соответствии с Гражданским кодексом, занимает более «удобное» положение, так как действует от вашего имени, за ваш счет и за вознаграждение, которое, кстати, он получает сразу после подписания договора, еще до того, как начнет осуществлять какие-либо юридические действия. Отдельным пунктом договора доверитель уполномочивает поручителя действовать без доверенности, а только на основании договора, хотя Гражданским кодексом Украины определено, что предоставление доверенности на осуществление конкретных действий входит в обязанности доверителя. Вряд ли какой-либо государственный орган согласится принять такой договор вместо доверенности с нотариально заверенной подписью доверителя. При расторжении договора доверителем придется подождать 30 дней и расстаться с 5% от фактически перечисленных денег. А вот если вы расторгаете договор после отчуждения земли, придется заплатить еще 100% от денег, «полученных для выполнения поручения»! Непонятно, какие средства и от кого получает доверитель и на выполнение чьего поручения? Наверное, это описка, но в любом случае, в соответствии с ней, вам не вернут ничего, и вы еще будете должны. С точки зрения суровой реальности разорвать этот договор по вашей инициативе невозможно.

Приложение к договору-поручению — подтверждение того, что доверитель соглашается с договором генподряда между поручителем и строительной организацией в том виде, в котором он есть. Явно не указано, является ли это соглашение неотъемлемой частью договора-поручения или существует само по себе.

В договоре генподряда отсутствуют данные о наличии строительной лицензии у подрядчика. При этом ни одна из сторон не берет на себя ответственность по страхованию рисков в случае уничтожения и порчи объекта строительства. Кроме того, строительная организация компенсирует убытки заказчика путем удержания заказчиком же средств из промежуточных платежей застройщику. То есть за полученный аванс можно сделать плохо или недоделать, и тогда недополучишь следующий аванс. Также по договору генподряда строительная организация может отказаться от устранения выявленных недостатков, и тогда эта почетная роль предоставляется заказчику или третьему лицу. А стоимость этих работ заказчиком компенсирует указанным выше способом.

Кроме всего, предстоит подписать еще и договор купли-продажи суперфиционного права. Владелец передает в собственность покупателя такие разрешительные документы: проектную документацию на дом и разрешение на выполнение строительных работ. Возникают серьезные сомнения в том, что эти документы являются правоустанавливающими. Плата за суперфиционное право взимается ежегодно и право прекращает действовать с момента оформления права собственности на дом. Таким образом, земля остается в пользовании садового товарищества.

В данном случае дело придется иметь со строительной организацией, которая выполняет строительство коттеджа в садовом товариществе «Ялинка». Речь о земле не идет вообще. Просто есть организация, которая построит дом, с ней и договариваемся. В пакете документов: предварительный договор, договор подряда и договор на оказание услуг по благоустройству. Субъектом в договорах подряда выступает частное предприятие «Ю-Ви-Ди Компани» с указанной строительной лицензией. Нужно иметь ввиду, что ЧП отвечает по обязательствам в пределах имущества учредителя.

Сразу после внесения предварительной оплаты вступает в силу договор подряда. В нем конкретно прописаны этапы, сроки и стоимость проводимых работ. Подрядчик принимает на себя все риски, связанные с выполнением работ. Установлен большой гарантийный срок на выполняемые работы. Определены одинаковые размеры ответственности за нарушение субъектами условий договора. Предусмотрена возможность расторжения договора. Все честно и справедливо.

Третий документ — трехсторонний договор на оказание услуг по благоустройству и непосредственно с садовым товариществом, на территории которого находится коттедж, и исполнителем. В термин «благоустройство» в этом договоре внесено очень много понятий, некоторые из них относятся к предпроектным и изыскательским работам, но, скорее всего, заказчиком этих работ может выступать только садовое товарищество.

 

 

Очень необычные документы по продаже коттеджей в селе Здоровка Васильковского района Киевской области (договор купли-продажи дома). Необычность их в том, что продавцом выступает физическое лицо, у которого земля и дома находятся в частной собственности. Коттедж продается вместе с землей, и при покупке вы получаете акт права собственности на землю именно на ваш участок с кадастровым номером и прочими атрибутами. Вместе с тем сделка элементарно простая. Вы платите  и оформляете договор купли-продажи у нотариуса. При этом становитесь владельцем земли. Заключаете такой же договор на дом и становитесь его владельцем. Причем настоящего жилого дома с конкретным почтовым адресом. К сожалению, в договоре отсутствует информация о наличии коммуникаций, инфраструктуры городка, обслуживающей организации. Договор вообще напечатан на двух страницах крупным шрифтом и к нему приложены бланки расписок в получении продавцом предоплаты. Кстати, нечасто встретишь договор с пустыми линейками в конце, которые предусмотрены для записи от руки особых условий договора.

 

---