Квартира в аренду: рекомендации по выбору ликвидного варианта

Из месяца в месяц продавцы квартир на вторичном рынке старались поднимать цену, что удавалось им с трудом: в общем по рынку квадрат едва-едва прибавлял 1% в долларовом эквиваленте цены предложения. Застройщики же и сейчас продолжают прогнозировать удорожание нового жилья «из первых рук» в виду повышения себестоимости строительства, процентов на 5-15% (у каждой компании своя стратегия игры ценами предложений). Да только вот в целом нисходящий тренд на рынке продолжается уже добрый десяток лет. По итогам года, скорее всего, увидим кривую графика, спустившуюся вниз на несколько пунктов, как и в предыдущие пару-тройку лет. Подобные обстоятельства инвестор, предпочитающий недвижимость каким-либо другим финансовым инструментам, расценивал бы как «самое время» выбирать и покупать. В этом вопросе помогли разобраться Контракты.UA.

Квартиры могут быть еще дешевле

То, что в течение последних лет пяти на рынке удерживается нисходящий тренд с незначительной корреляцией цен, риелторы и аналитики рынка жилья объясняют просто: низкая покупательская способность. «Сейчас квартиры покупают преимущественно для решения своего остро назревшего вопроса, - комментирует брокер Елена Сазоненко, - либо какое-то не очень дорогое жилье молодой семье, либо те, кому, например, необходимо разъехаться, для чего готовы продать имеющееся жилье и с небольшой доплатой купить несколько квартир поменьше». Спрос сосредоточен в основном в сегменте однокомнатных квартир, несколько меньшую долю занимают квартиры двухкомнатные.

Причем в виду последних событий квартиры на вторичном рынке, уже обжитые, пользуются более высоким спросом, нежели «от застройщика». Тем более все меньше желающих рисковать, инвестируя на первичном рынке. Как комментирует Елена Сазоненко, многие «напуганы неопределенностью, что будет с новостройками компаний «Укрбуд», «Киевгорстрой», «Аркада» и некоторых других, которые в одночасье оказались в эпицентре скандалов и манипуляций в виду передела сфер влияния на строительном рынке».

Видимо, происходящее в стране и в отрасли в частности испугало тех иностранных инвесторов, которые еще год назад активно выискивали наиболее ликвидные варианты для собственных инвестиций. «Нынче таких инвесторов мы не видим, - рассказывает Елена Сазоненко, - также и отечественные покупатели практически перестали искать варианты для собственных инвестиций». Как подтверждает Сергей Костецкий, аналитик компании SV Development, доля покупателей на рынке серьезно уменьшилась, значительный платежеспособный сегмент покупателей остается сейчас в тени. Предположительно, в виду активных действий, связанных с борьбой с коррупцией в чиновничьем аппарате, стали более осторожными в покупках квартир чиновники, для которых недвижимость была преимущественным способ вложения средств.

Таким образом рынок будто замер: сделок крайне мало, цены остаются без движения. «Предпосылок для падения цен на квартиры я не вижу, - комментирует Сергей Костецкий, - но и бум, подобный тому, что случился в 2007-2008 годах, вряд ли повторится, даже если банки станут активнее предлагать ипотеку. Рынок жилья в перспективе ближайших лет будет расти не скорее, чем в Европе, прибавляя около 3-4% в год». Елена Сазоненко не столь оптимистична, делясь опасениями некоторых риелторов. Они такие же, как и у пессимистов, предрекающих экономический коллапс, если будет отказано в очередном валютном транше, или же в виду событий на востоке страны случится серьезный политический кризис. «Цены могут просесть до 20% к лету, - говорит Елена Сазоненко, - в любом случае с инвестициями в квартиры лучше выждать до весны, когда ситуация будет более ясной».

Аренда может стать дороже

В силу малого количества денег для покупки своего жилья большинству не остается выбора, кроме как арендовать квартиру. Потому, считает Елена Сазоненко, цена аренды жилья будет оставаться прежней, а то и понемногу станет расти в среднесрочной перспективе. Так что для инвесторов, которые собираются сдавать купленную квартиру в аренду, неплохое время делать свой выбор.

Оптимистичен в оценке перспектив рынка аренды и Михаил Артюхов, управляющий партнер ARTA Property Management. И добавляет неоспоримый аргумент в пользу того, что нынешнюю ситуацию на рынке можно расценивать по-разному, однако для выбора квартиры как предмета инвестиции сейчас наиболее подходящее время. «Сейчас для рантье хорошее время, потому что рынок предложения большой, выбор богат и можно начать проект на хороших условиях», - считает Михаил Артюхов. При этом отмечает, что единичная квартира в аренду, а не системный бизнес, скорее больше хлопотное дело, чем прибыльное. Тем более что сегодня на вторичном рынке достаточно предложений квартир с ремонтом от застройщика, по цене более выгодной и часто с возможностью получить скидку (при 100% оплаты). «Учитывая обстоятельства, в которых оказались сейчас наиболее крупные игроки рынка, строительные компании, которым доверяли много лет более, чем остальным, очень скоро мы увидим тенденцию к сокращению доли новостроек в предложениях, - говорит Михаил Артюхов. - Если за последние несколько лет предложение новопостроенного жилья на вторичном рынке выросло с 20% до 50% и еще в начале 2019 года на рынке каждая вторая проданная квартира была в новостройке, то в 2020 году, с высокой степенью вероятности, доля новых квартир сократиться до 30% - из продаваемых квартир новой окажется одна из трех».

Квартира с ремонтом в новостройке из первых рук – от застройщика – наиболее рциональныф выбор. Ведь ее сразу можно сдать в аренду (а не тратить время и деньги минимум полгода на ремонт «своими силами») – и с первого дня получать стабильный доход. Например, в компании «Інтергал-Буд» такие квартиры продаются целыми этажами, что предполагает возможность с первого дня жить в тишине, без аккомпанемента молотков и дрелей. К тому же, инвестируя в квартиру с ремонтом, экономия составит порядка 30-40% бюджета. Плюс – сохраненные время и нервы, бесценный ресурс.

Безупречным выбором будет, конечно же, квартира в доме поновее, если не в самом центре города, то как можно ближе к нему, в микрорайоне с хорошей транспортной развязкой, а если еще и в пешей доступности будет метро – идеальный вариант. При этом ставки аренды могут быть еще выше в случае прекрасной инфраструктуры, торгово-развлекательной и социально-культурной, при наличии рядом тихой зоны для отдыха и прогулок.

Сергей Костецкий не считает нынешнее время благоприятным для инвестиций в жилую недвижимость, как и последние лет пять, за исключением того, если это не является системным бизнесом. Но и при условии того, что рантье имеет опыт ведения бизнеса на аренде квартир, не выбирал бы из предложений застройщиков на первичном рынке, а обратил бы внимание исключительно на вторичный рынок. Чтобы избежать рисков инвестиций на первичке, потери времени и высоких затрат на ремонт, а наоборот максимально скоро начать получать доход.

Автор: Наталия Гамоля